目前多處四合院面臨修繕。
資本注入讓四合院換新顏。
????民間資本能否盤活四合院
????新規明晰產權助推交易量 行情看漲一個院子值四億
????核心提示
????3月1日起，鼓勵單位和個人購買舊城歷史文化街區房屋或院落的 《北京舊城歷史文化街區房屋保護和修繕工作的若干規定》正式實施。記者在調查中發現，民間資本注入帶動了四合院的交易，四合院最高價 已達4億元。
????四合院市場調查
????■政策引導市場 買家吃了定心丸
????“到我們這打聽四合院交易的電話明顯多了，多數是買家。 ”說這話的是北京順益興四合院專營機構的接線員小曲。盡管新規定在2004年4月12日就開始試行，但當今年3月1日正式開始實施后，市場對政策依然有明顯的積極反應。
????規定的核心是：房屋產權人承擔房屋保護和修繕責任以及可依法出售、出租、抵押、贈與、繼承。一位參與《規定》草擬的專家說，這也是舊城房屋保護和修繕的一個出路，有一些私房產權人由于種種原因，無法承擔這個責任，政府鼓勵這類房屋進行交易，使房屋得到更好的保護和修繕。
????“以前總有人擔心試行規定有變化，現在算是吃了定心丸了。”北京順益興四合院專營機構負責人張帆說。京城另外一家較早涉足四合院經營的代理機構萬德成傳來類似利好消息，其負責人井蘊嬌告訴記者，進入3月以來無論是電話咨詢還是網站訪問量都翻了一倍。
????■交易程序復雜 政策限制較多
????資料顯示，20世紀90年代初，北京四合院的面積有近400萬平方米，到了2000年就又減少了近100萬平方米。目前北京尚存古舊四合院、獨院1萬套左右，而產權關系明確適合上市交易的只有兩千余套。四合院交易市場真正有規模是開始于2003年，從2004年開放四合院向非北京戶口的個人和團體銷售后，北京市的四合院成交量以每年15%到30%的數量遞增，但市場總量不大。張帆告訴記者，經順益興每年代理交易的四合院有30套左右，“想買四合院的有錢人挺多的，問題是產權清晰的私產四合院實在太少。我們手里最多時也就有150套。”
????四合院代理機構銷售的全部是私產院子，即便如此，說服安置好院中的所有住戶也是一件令人頭疼的事情。張帆說，基本上一個院子都有10個左右產權繼承人，一家不同意就沒法過戶交易，有的繼承人還在海外，“每個院子至少都得經過一年多的時間去析產、安置、報批才能符合交易條件。”2005年張帆看上北海邊上的一個好院子，院里有12戶人家，一家家“談”下來耗時一年半。
????四合院交易有很多與普通商品房不同的特點，必須是一次性支付房款或等價置換房，不能銀行貸款和分期支付；絕大多數買家購買后會對四合院進行翻修重建，必須依照《北京舊城歷史文化保護區房屋風貌修繕標準》等政策規定保持古都風貌原拆原建，動工前翻修計劃必須報文物局、規劃委等部門審批，四合院買家必須遵守四合院的外觀與風貌，不能隨意處置四合院，不能將其拆毀改作別墅或門臉房，即使打算安裝落地窗以及加蓋廁所都需要規劃部門審批。同時還需要周圍所有鄰居簽字同意才行；最大的風險是遇到政府拆遷，因此，在歷史文化保護區范圍內格外重要，那里大拆大建的幾率微乎其微。
????■行情一路看漲 天價院子四個億
????價格高昂的原因就是資源的稀缺性。當越來越多的有錢人迷戀四合院的生活方式和尊貴地位時，四合院卻是越來越少，供需嚴重失衡的結果自然是價格飛漲。目前北京四合院均價每平方米售價在2萬－10萬之間，以前這個標準指的是房屋建筑面積，現在則指院子占地面積。當然，從某種程度上說，買四合院主要就是買那塊黃金寶地。購買四合院之后，絕大多數人會推倒重建，各種設施改造翻新價格也高得驚人，平均每平方米5000元上下。
????劉香成，曾獲普利策獎的華人攝影師，1978年他來北京作為美聯社駐華攝影記者時，“一個700多平方米的好院子只要兩三萬美元”。而當1994年他決定出手買四合院時，400平方米的一個院子的價格已經是“七位數”，也就是上百萬人民幣了，“即便如此我也沒有絲毫猶豫，看完后用了30秒就決定買下來”。另外一個迷戀四合院的記者劉一達就沒有那么 “痛快”了。1998年那陣兒有房管所的朋友建議他買個院子。他回憶說，“其實我們家原來有個院子在辟才胡同，后來趕上拆遷一平方米補償3000多元，怎么也湊不出100萬呀！自己當時要有肯定買了，現在后悔也沒有用了。”劉一達錯過了四合院，而劉香成在北海的院子如今的市場價值恐怕要用八位數甚至更多來衡量。
????順益興的張帆告訴記者，“三年前我們賣過最貴的一套四合院有5000多萬，現在估價肯定過億了。”萬德成負責人井蘊嬌則透露，目前他們手上最便宜的院子賣300萬，“也就是一個100平方米不到的獨院”，而最貴的一個院子標價4個億，“是一個面積7000多平方米的官宅”。
????北京四合院的價格受到多種因素的影響，最主要的因素還是地段——越靠近市中心價格越高。張帆說，歷史上就有東富西貴的說法，中軸線附近地區（故宮、景山、后海）的四合院價格最高，南北中軸線、南鑼鼓巷地區其次，南城價格相對較低。
????四合院旅館吉慶堂堂主、來自山西的吉慶明先生從2006年開始先后買下四座四合院，他也把位置看做決定院子價格的首要因素：“必須是生長在舊城完整的胡同里，住在城里會很方便，如果是在郊區再大也沒有價值，那我還不如買別墅呢！”在他看來，位置之外的其他四個因素依次是：一、院落自身：我要看它的朝向和規模，是不是標準的四合院，格局好不好。二、私密性：看院子可視范圍內有沒有樓房和其他高層建筑，如果有就意味著自己的生活暴露在別人眼皮底下了。三、交通：看出入是不是方便，胡同能不能進車，周圍好不好停車，附近路況好不好。四、文化價值：院子的歷史淵源。
????■院子涅 重生 良性循環各取所需
????很多人擔心，有錢人買下院子后任意改造破壞四合院原來風貌。張帆說，其實大可不必，一是這些買家大都對四合院非常喜愛，二是政府出臺系列規定來規范他們的翻建行為。四合院買家不能隨意處置四合院，不能將其拆毀改作別墅或門臉房，必須遵守四合院的外觀與風貌，需要規劃部門審批。相關規定不僅為不同類型的四合院量身定制了不同的保護方案，還對四合院修繕使用的材料、工藝等做出了詳細規定，力求做到原汁原味。
????劉香成買下院子后花了兩年的時間翻修，盡管那時政府還沒有出臺相關政策，他還是按照傳統磨磚對縫工藝進行重建，“一個工人一天只能磨8塊磚，那活兒是很細的，蓋一個院子需要多少塊磚呀，那工錢是可想而知的，但是值得。”惟一的插曲是廚房，“當時我開了個天窗把陽光引進來，結果一個鄰居以為我要開食堂，他誤以為那個天窗是食堂的排煙通道，后來政府要求我寫保證書不開食堂才讓繼續施工。”
????張帆的院子位于恭儉胡同四巷二號院，與北海一墻之隔的它已經成了一個準旅游景點，很多老外和外地游客坐著胡同游的三輪車來這里品味一下四合院文化，“這里以前的主人是為皇宮供冰的 “冰窖王”王德山，這個院子是按照修舊如舊原則重建的，您腳下的大青石臺階原來就在這個位置……”張帆特意安排兩個人介紹院子的前世今生，每天都有上百人通過旅行社花20塊錢來院子參觀拍照。此外還有一些單位包院子臨時辦聯誼活動，一天的收費為兩萬，“所有這些收入也就是維持院子日常維護，我把這里當成一個標板，希望能有更多的人喜歡關注四合院，認識到它的價值。”張帆說。
????相信會有越來越多的四合院借助民間資本的力量走上涅?重生之路，《城記》作者王軍日前在博客中寫下《四合院走出黃金寶地上的蕭條》描述說：“‘拆’字旗下，這些老房子更是無人敢修、無人敢買，它們不是被拆掉，就是自己爛掉，使這些黃金地段上的房屋完全失去了市場價值。情況完全不必如此，只要把那個‘拆’字抹掉，修復并保護房屋的財產權，市場就會讓這些房子好起來。”
????四合院生存樣本
????“不賣不行啦”
????老房主李世雄的無奈
????“不賣不行啦！”75歲的李世雄指著自家祖輩留下來的四合院無奈地對記者說，“我在這兒住了快60年了，再喜歡這院子也沒轍了。”
????李大爺的院子位于北新橋地區的前永康胡同，是一座標準的四合院，北房三正兩耳，南房五間中開金柱大門，一看就是典型的官宅。李大爺說院子是解放初期父親花一百多塊買下的，“當時我們爺倆兒一進院就看上眼了，院子方方正正，格局多好呀！據說溥儀一個外甥女在這兒住過呢。”如今的院子卻早已沒有官宅的模樣，影壁墻也不見蹤跡，取而代之的是建在院子正中的一間小屋，東耳房的門窗也只剩下框架了，里面堆滿了雜物。
????說起修房李大爺氣就不順：原來李大爺兄弟四人共同擁有院子，作為老大他多年來主動承擔起修房的責任，那間小屋就是他請人修好當太陽能浴室給大伙用的，以前一大家子住在一起其樂融融的。李大爺說，“我壓根沒想過賣院子，本意是想把這份遺產保留下去。”可隨著小輩子女陸續結婚，兄弟四人卻因為住房鬧起了矛盾，最后不得不去法院析產。“判決出來了，老二老三又反悔了，測繪費和起訴費還是我一人墊的呢。”打那以后李大爺再也沒有心氣維護房子了，“房子產權都分不清我修哪間是呀，光靠我一家也修不起呀！”李大爺的老伴去居委會打聽過，“一平方米就得花兩千塊，還是簡單弄弄。”整座院子光建筑面積兩百多平方米，這筆開銷對于退休的老兩口來說無異于天文數字。”
????眼看著院子一天天老化，歲數越來越大的李大爺想法變了，痛下決心決定賣院子，“房子分不清楚，錢還不好分嗎！”李大爺兄弟四人一致決定賣院子，很快，就有中介和買家找上門來，保守估計也能賣1200萬，一家分上300萬不成問題。李大爺離開胡同搬進樓房的那天不久就要到來了，他說自己也會回來看一看：“希望這院子能碰上個有實力的好買主，用心規整規整，別糟蹋了！”
????“買下就不想賣”
????新買家吉慶明的投資經
????“2006年花500萬買下這院子，又投了300萬翻建，現在有人出2000萬來買，我沒賣。”說這話的是四合院旅館吉慶堂的堂主吉慶明，在過去的三年間，他陸續買下四套院子，“買下就不賣”成了他的四合院投資信條。
????“天棚、魚缸、石榴樹、老爺、肥狗、胖丫頭”這句諺語生動描述了老北京四合院的生活情趣，如今這樣的場景在吉慶堂得以重現，只是這里的老爺不再是京城大員，而是來自山西的吉堂主。有錢的山西人也不都是暴發煤老板，吉慶明說，“自己和煤炭行業一點關系沒有，來北京多年從事規劃設計。”
????吉慶明買下四合院后就著手翻建，這個過程是漫長曲折的，面臨一道道難關：夜間運料施工擾民給鄰居補償；為了減少民怨主動把四周鄰居家的墻修補一遍；“翻修方案需要鄰居簽字同意的，二樓肯定是不讓起的，文物部門要求原拆原建，沒有商量余地，手續審批沒有一年跑不下來。”他說，希望將來政府能有專門機構將多部門分段管理的事情集中辦理簡化過程。
????為了讓院子更有老北京味道，吉慶明去前門拆遷地區以五毛一塊的價格收了兩萬多塊老磚，“鋪在院子里感覺特別好。”他說。在最大限度保留四合院神韻的同時，他也加進了自選動作：比如橫梁沒用木頭的，而是水泥材料外刷的紅漆，窗戶的框子是實木的，中間是卻是隔音的中空玻璃，采用了德國諾托五金件可以使窗口垂直開啟一定角度。令人驚奇的是他還建了一個140平方米的地下室當茶室，“據說從2008年開始已經不批地下室了！”他說，“四合院保護也要和時代一起發展，只有讓老房子在保留風貌的同時充分具有使用價值才能真正保護起來。否則資本熱情不會高。”
????吉慶堂在2008年奧運前夕開門迎客，當時外國旅客爆滿，很多老外都是一大家子包院住，價位在2萬元人民幣左右。金融危機后來的大多是國內游客。六間客房分1280元一間和1080一間兩檔，基本可以打六折。加上一些企業包院子做活動，吉慶堂每月能有六七萬元收入，收回投資大致在10年左右。可在吉慶明眼里這賬不是這樣算的：“營業收入夠院子維護費用和人員開支就可以了，我現在的院子抵押給銀行就能換回800萬，前一陣有人出2000萬我都沒賣。”
????四合院在吉慶明那里是只進不出，一是他迷上了四合院，二是他看好長期升值潛力。2007年，他又在東四十四條買下一套400平方米的院子，2008年又在大石作胡同和板橋二條兩次出手。吉慶明享受著四合院之美，也看好未來的巨大升值空間：“翻10倍不好說，賠錢幾乎不可能，只是好院子越來越越難找了。”
????新聞內存
????四合院 歷史
????北京四合院建筑規格早在遼代時就已經初步形成。元世祖忽必烈“詔舊城居民之過京城老，以貲高（有錢人）及居職（在朝廷供職）者為先，乃定制以地八畝為一分”，分給前往大都的富商、官員建造住宅，由此開始了北京傳統四合院住宅大規模形成時期。后經明、清歷代完善，逐漸形成北京特有的建筑風格。
???四合院 交易關鍵詞
????■價格：院子占地面積每平方米售價在2萬－10萬之間，購買之后改造翻建平均每平方米5000元上下。故宮、景山、后海的四合院價格最高，南北中軸線、南鑼鼓巷地區其次，南城價格相對較低。
????■購買人：小時候就住四合院的純北京人，現在事業有成買套院子找感覺的；迷戀京味文化有四合院情結的外地人士和海外華僑，買院子安享晚年；把四合院當作一種增值投資的人。
????■用途：三成自住，七成翻修后等待升值。部分嘗試經營，如開旅館、棋社、茶室等。
????編后語
????“中國現代化了，老的房子被拆了，北京越來越像紐約，但不知道為什么，人們卻越來越思念那庭院中的生活。”這是一些北京人對四合院的情結。
????而還有一個說法是，富人的文化總是趨同的，獨特文化往往由窮人創造并傳承，因此有人說四合院的文化實質是胡同文化，這個文化不僅僅是建筑上的，還有哲學、精神層面的深刻內涵。四合院引進民間資本，除了外觀、建制得到恢復和保護外，其中的文化也需要復興。因此,民間資本介入四合院保護過程中，文化這一課不能落下。?(記者 王海鵬)
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