????社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海發(fā)表博文，稱2004年以來，每冊藍皮書對市場的分析和預測都是錯誤的，房價將在2012年滑入谷底，跌幅可能達到現(xiàn)價的一半。

????據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》報道，中國社科院發(fā)布的《房地產(chǎn)藍皮書》(以下簡稱藍皮書)聽到了來自社科院內(nèi)部的批評聲。12日，社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海發(fā)表博文，稱2004年以來，每冊藍皮書對市場的分析和預測

????爭論一：立場

????曹建海在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，需求方才是真正的市場決定因素。由于沒顧及到對需求方的研究，藍皮書所作的預測大多迎合了開發(fā)商的意愿，如市場回暖、政策救市等。

????針對質(zhì)疑，牛鳳瑞在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，藍皮書不代表任何人的利益，而是站在學者良心和對客觀規(guī)律正確認識的立場上。

????牛鳳瑞稱，對于藍皮書中的觀點，希望學界有反駁的聲音，來促進業(yè)內(nèi)的討論和交流。他同時也很自信地表示，在目前社會上的各種批評中，沒有一個能站得住腳。

????爭論二：房價

????藍皮書對房價的判斷為：由于我國房地產(chǎn)市場供求關系的基本面沒有發(fā)生根本變化，2009年的房價總體將處于高位。對此論斷，曹建海認為，高房價不能獲得成交量的支撐；中國如果希望借助城鄉(xiāng)居民對住房的消費需求拉動經(jīng)濟增長，必須實施低房價的政策。

????曹建海對記者表示，房價繼續(xù)上漲的觀點“極度荒謬”。現(xiàn)在房價已脫離市場狀況和居民購買力，原因在于供給的壟斷，即政府與開發(fā)商形成利益共同體，進行自由定價。

????曹建海認為，房價高企會造成人們買房意愿降低，從而減少交易量，相關產(chǎn)業(yè)也難以獲得發(fā)展。因此，高房價并不能拉動經(jīng)濟增長。“在經(jīng)濟規(guī)律的大勢壓迫下，中國城市房價將在2012年滑入谷底，跌幅可能達到現(xiàn)價的一半。”

????牛鳳瑞則說，盡管中間可能有波動，但從長遠來看，房價上漲是必然趨勢。“由于建設成本在不斷提高，因此至少3年以后，房價肯定會漲。”這與曹建海“2012年滑入谷底”的判斷剛好相反。

????爭論三：利潤

????曹建海在文章中談到，房地產(chǎn)業(yè)不僅包括房地產(chǎn)開發(fā)商，還包括政府福利開發(fā)、單位自建房、城鄉(xiāng)個人建房等，而藍皮書對房地產(chǎn)行業(yè)的界定并沒有包含后者。

????曹建海強調(diào)，與工業(yè)平均利潤率相比較，房地產(chǎn)業(yè)的利潤高10倍都不止，顯然是暴利行業(yè)。

????藍皮書中則表示，“ 中國房價泡沫累積有限”。原因是，“國家采取了限制外資炒房、抑制投資和投機性需求等政策措施，房價泡沫在大范圍減跌，而市場需求猶在。”

????對此，曹建海表示，一些地方政府與開發(fā)商通過“廉價獲得—高價拍賣—任意定價”的鏈條，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)利潤的暴漲，成本轉(zhuǎn)嫁到買房者身上，而風險則由銀行承擔。

????對于房地產(chǎn)行業(yè)的界定，牛鳳瑞稱，20年前的住房供給主要以福利房、單位自建房和個人建房為主，顯然不能稱為房地產(chǎn)業(yè)。只有經(jīng)過經(jīng)濟合作，才有形成產(chǎn)業(yè)的可能。

????牛鳳瑞表示，在一個競爭性的市場中，不存在長期暴利。

????爭論四：調(diào)控

????對于調(diào)控時期的土地市場，藍皮書建議，各地政府應適度加快批租節(jié)奏，適時下調(diào)土地出讓價格，適度放松從緊的土地購置政策，保障房地產(chǎn)開發(fā)用地供給穩(wěn)定適度增長。

????對此，曹建海認為，為了避免房地產(chǎn)行業(yè)中出現(xiàn)暴利現(xiàn)象，政府應該退出土地出讓的利益鏈條，即禁止政府在土地出讓中獲利。同時，政府手中現(xiàn)有的土地要用于建設政策性住房。

????曹建海認為，未來的市場供應，將以自建房、集資建房和合作建房等類型為主，與商品房相比，不僅房價低，質(zhì)量也不差。

????牛鳳瑞則認為，在我國地方政府壟斷開發(fā)用地一級市場的形勢下，政府不會退出土地市場鏈條，否則將失去大量財政收入。但同時，政府應盡量減少對市場的干預。未來的房地產(chǎn)市場供應，仍將以商品房為主。且按照目前的調(diào)控方向，未來大多數(shù)人仍將通過市場渠道解決住房問題。

????牛鳳瑞稱，未來政府的工作，將主要在于進行保障性住房建設、規(guī)范市場交易規(guī)則、監(jiān)管產(chǎn)品質(zhì)量、信息披露等，承擔監(jiān)管者和維護者角色。