大學路一帶房屋中介林立，學區房被擺在最突出位置。

????稍稍留心的淘房人都會發現，市南老城區一二十平方米的“袖珍房”如今已被炒成天價：一套售價二三十萬元，單價直逼2萬元。如黃縣路單間德式老房13.09平方米，售價22萬元；華山路17平方米的老房售價23萬元……記者探訪了解到，這些“微型房”絕大多數建于建國前，是名副其實的“樓市古董”。那么，是什么原因使這些“袖珍房”堪比“金身”呢？在采

????“貴得離譜”也要買

????昨日記者來到登州路、大學路一帶看到，不長的馬路兩側有十多家房屋中介，稍稍一留意，就會發現總價在三四十萬元的小房房源信息都登在最突出位置，尤其是總價低于30萬元、面積在20平方米左右的學區房。

????記者走進位于登州路與大學路路口的一家房屋中介店，整個店就是自家住房隔出一間當門頭。一張桌子，一排舊沙發，四周墻上貼滿了房屋信息，略顯寒酸，但這并沒有擋住求房家長的腳步，記者進門時正好有一位家長在咨詢學區房的事。“現在手頭有一套在黃縣路的老房，就一間，13.09平米，公共廚衛，一樓，房東開價22萬，你看行不行？”聽完房介工作人員的介紹，這名家長立即拿起桌上的計算器一算，單價近1.7萬元，“貴得離譜啊！”盡管無奈，這名家長還是表示想抓緊時間去看房，生怕被其他家長搶走。

????中介魏老板告訴記者，他們每天都要接待很多來找學區房的家長，特別是一二十平方米的小戶型最搶手，但這類房源少之又少。面積稍大點的，家長就很難承受，因為單價過高。目前這一帶的老房均價達到1.2萬元/平方米以上，如果是學區房就要再貴兩三千，其中江蘇路學區是最貴的，一般在1.5萬元/平方米。面積一大，總房價就要高過五六十萬，但由于配套太老，無法居住，誰也不愿意拿出五六十萬來買一個基本無法居住的老房子，但為了落戶在名校學區范圍內，又不得不買房，這也就是一二十平方米的老房搶手的原因。

????此外，記者調查了解到，由于近年來市南區西部進行大規模的舊城改造，準拆遷房、待拆遷房等也成為炒房客爭炒的對象。

????★人物·買房者

????女兒3歲就忙活買學區房

????家住臺東的王先生最近在市南西部一帶四處轉悠，就為了買套學區房，提前給剛滿3歲的女兒做好準備。“現在不光是小學，這股風氣甚至蔓延到幼兒園了。”王先生自打孩子一出生，就沒少費心事。3歲前為了找家好的公立幼兒園，他不僅找同事打聽，還實地去探訪，最后要報名時發現現場擠爆了，最后通過各種關系才擠進了大堯路附近一所公立幼兒園。由于離家較遠，只能提前半小時起床把女兒送到幼兒園再去上班。本以為可以消停兩年，但他發現周圍的朋友早已在為孩子上一所好的小學而努力，他只能再次鉚足勁，把所有注意力轉向了江蘇路、大學路一帶的學區房，價格雖然高得離譜，但想買的家長已經排成長龍。如今已經兩個月過去了，房子還沒著落，但他每天仍不忘給房介打電話，生怕漏過一個學區房的信息。

????★人物·過來人

????4年前出手今回報翻番

????相比王先生，孩子已經入讀江蘇路小學的單女士則輕松得多，因為早在4年以前她就在平原路買了一套20平方米的老房子。“其實當年并沒有太在意我女兒上不上江蘇路小學、大學路小學這樣的名校，主要是為了投資，一是地段好，二是單價低，當年不到8000元，總價才15萬左右，沒想到現在漲到一萬三了。”來自南方的單女士告訴記者，2005年青島剛剛興起“學區房”，基本上沒什么人炒作。但她在和一南京朋友聊天中了解到，南京、上海等地學區房早已炒得爛熟，很多家長為了求得一套學區房而擠破了頭，說者無意，聽者有心。單女士看到了商機出手買了這套平原路的老房，投資回報將近翻了一番，而且女兒順利入讀江蘇路小學，真是一舉兩得。

????★人物·房主

????有人盯上老房等拆遷

????在四方路擁有一個約16平方米臨街門頭的于先生告訴記者，房子是祖輩留下來的，將近一百年歷史，年代久遠已破舊不堪。“本來我就打算讓它閑著，沒想到這兩年不斷有人過來打聽‘賣不賣’，甚至有的還叫出2萬/平方米的高價，我才知道現在還有人專門盯著老房，就等拆遷。”于先生說。

????名校周邊的房子遭追漲不足為奇，但在學區房的帶動下，整個市南區西部的老房房價也是水漲船高。盡管配套較差，甚至很多建于1949年以前的老房，既沒有獨立廚衛，又沒有雙氣，而且是窗戶狹小的老戶型，也能賣出單價一萬以上的高價。

 ???老房“天價”依托資源稀缺

????“隨著老城區拆遷的不斷擴大，正在銳減的學區房源在一定程度上導致了目前名校學區房奇貨可居的局面。”二十二世紀不動產安徽路店張店長表示，這種情況致使房主的惜售心理更加明顯，目前學區房市場處于一種“價高房少”的局面。

????尤其是今年3月份以來，二手房房價一路瘋漲，這股風潮波及學區房。江蘇路、大學路、德縣路、萊蕪一路等多個小學周邊的老房單價普遍上漲了兩三千，以江蘇路小學周邊房價最高，最高的賣到了1.7萬元/平方米，大學路、太平路周邊老房也漲到了一萬三四，而去年同期僅萬元左右。這讓很多買家不能接受，但賣家在價格上始終不肯降低。因為家長買下房子送孩子入學后，可以再轉手賣掉，是一個只賺不賠的買賣。“現在是有一套賣一套，前兩天金口一路上一個37平米的套一房，房東竟然開價66萬都有人買。求購老房的客戶已經排起了長隊。”張店長說。

????“房子再老，但市南緊鄰海岸線以及風景區，優越的地理位置是改變不了的，這是根本原因。”青房置換市場部負責人稱。此外近一兩年來老城區多處實施全面改造，“待拆遷房”“準拆遷房”等房源開始進入二手交易市場，這是幾年前不曾出現的現象，如2007年的云南路片區，近期的東西快速路三期項目等等，往往越是一二十平方米的小房越貴，但依然有人買。光從房子本身看很不劃算，但很多投資客看中的是拆遷時高額的補償價款。還有部分地段盡管還未下發拆遷通知，但由于緊鄰著改造片區，且在區域遠景規劃中，不乏部分有遠見且經濟實力較強的投資客早下手，以求長遠回報。房東知道這個行情后，可能就趁勢抬高價格。

 ???“袖珍房”有風險

????購買請謹慎

????青房置換市場部負責人提醒購房人，那些準備購買或投資市南老城區舊房的購房者，選擇學區房要細之又細，同一個小區里的不同樓座，可能屬于不同的小學區片，有時兩棟樓只隔著一條小小的馬路，學區就不同了。如目前張店路5號單號之前的房子是屬于大學路學區，之后就是江蘇路學區，兩者之間僅隔著一條小馬路。根據每年新生的摸底情況，一些小學的學區在相對穩定的前提下會有一些調整，如果正買到“調整點”上的房子，就會后悔莫及，最好不要買處在兩學區分界線附近的房屋。此外，投資“待拆遷房”這類老房也應注意風險，這兩年老城區改造力度較大，但城市的發展和規劃也有不確定性，原定要拆遷的區域可能就將擱淺，這種變數誰也無法預測。

????“退一步來說，即使房子列入了拆遷范圍，但拆遷補償費仍是個未知數，這也給投資拆遷房帶來了一定的風險。”青房置換市場部負責人說。