2009年12月27日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶接受新華社獨(dú)

    “國(guó)十一條”應(yīng)當(dāng)是上述調(diào)控思路的體現(xiàn)。從去年底召開(kāi)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以來(lái)，先后有部分終止二手房交易營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠、出臺(tái)“國(guó)四條”，到12月中旬又有五部委將土地出讓金首付比例提高至50%，盡管政策頻出，調(diào)控信號(hào)不斷釋放，但剛剛還身處“大牛市”的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于2010年調(diào)控政策的實(shí)效和走向仍眾說(shuō)紛紜。 1月10日，“國(guó)十一條”發(fā)布短短幾天，預(yù)期正在發(fā)生變化，國(guó)內(nèi)財(cái)經(jīng)評(píng)論人朱大鳴稱(chēng)，“歷來(lái)是政策市的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，相信在2010年并不好過(guò)。 ”。

    而青島龍江工作室龍江在接受采訪時(shí)評(píng)價(jià)，“國(guó)十一條”招招好用，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)已非常成熟。

    國(guó)內(nèi)著名地產(chǎn)評(píng)論人王智中則認(rèn)為，此輪調(diào)控是動(dòng)“真格的”，是對(duì)2007年調(diào)控中斷的繼續(xù)，目標(biāo)就是要“穩(wěn)定預(yù)期”

    抑需求 明確界定“二套房貸”

    對(duì)投機(jī)需求封堵堅(jiān)決，對(duì)青島影響比較小

    政策簡(jiǎn)述：根據(jù)“國(guó)十一條”，第二套以上住房的家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。

    青島世聯(lián)地產(chǎn)總經(jīng)理張繼東認(rèn)為，青島樓市存在的投機(jī)行為較少，首付比例不低于四成，對(duì)購(gòu)房者影響不會(huì)太大，這條政策主要針對(duì)一線城市的投機(jī)行為和不規(guī)范的市場(chǎng)操作。對(duì)青島直接影響小，間接影響并非沒(méi)有，一線城市對(duì)青島有標(biāo)桿作用，當(dāng)一線城市市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)，青島市場(chǎng)也會(huì)隨之變化。

    此外，王智中撰文分析，“國(guó)十一條”十分明確地界定了二套房貸首付，以家庭為計(jì)算單位，一律采取40%首付，并且沒(méi)有再區(qū)分“改善性住房”這一概念，這表明國(guó)務(wù)院抑投機(jī)的態(tài)度十分明確，并且堵住了一些借改善之名，實(shí)則享受首套房貸優(yōu)惠的漏洞。

    另外，有專(zhuān)家分析，“國(guó)十一條”沒(méi)有提及二套房房貸利率要在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%，只是強(qiáng)調(diào)“貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”，這在實(shí)際操作中仍有很大空間。

    促開(kāi)發(fā) 擴(kuò)大市場(chǎng)供應(yīng)

    何為“捂盤(pán)”尚需進(jìn)一步界定

    政策簡(jiǎn)述：“國(guó)十一條”指出，加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)；由住建部會(huì)同有關(guān)部門(mén)加大對(duì)捂盤(pán)惜售、囤積房源等違法違規(guī)行業(yè)的查處力度；國(guó)土部加強(qiáng)對(duì)閑置土地的調(diào)查處理，嚴(yán)查囤地、炒地行為。

    對(duì)此，龍江認(rèn)為，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的布局從去年上半年已開(kāi)始，第一步國(guó)家加大了土地供應(yīng)，據(jù)近期報(bào)道2009年中國(guó)土地出讓金總金額達(dá)15000億元，創(chuàng)歷史新高。土地供應(yīng)加大，為今后幾年商品房供應(yīng)提供了先決條件。

    緊隨其后的是國(guó)土部門(mén)督促房地產(chǎn)企業(yè)盡快開(kāi)發(fā)，比如本月8日，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局宣布，將于近期收回或督促開(kāi)工8幅閑置土地，并將進(jìn)一步加大對(duì)閑置土地的預(yù)防、處置力度。再如廣州市國(guó)土房管局年后表示，《廣州市閑置土地處理辦法 (修訂草案)》即將頒布實(shí)施，新辦法明確規(guī)定，土地閑置費(fèi)不再按月計(jì)收，而是統(tǒng)一規(guī)定按出讓土地價(jià)款20%或劃撥土地價(jià)款20%一次性征收。

    第二步是清查捂盤(pán)行為，并要求明碼標(biāo)價(jià)，形成現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)供應(yīng)量，“捂盤(pán)”已明確定調(diào)為違法違規(guī)。

    “國(guó)十一條”明確指出“要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，合理確定商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模，不得分層、分單人理預(yù)售許可”。從青島實(shí)際情況看，2007年國(guó)內(nèi)大型地產(chǎn)公司入青，引入了一次一兩個(gè)單元、一兩個(gè)樓座“小開(kāi)盤(pán)”的營(yíng)銷(xiāo)模式，市場(chǎng)處在“饑餓”狀態(tài)，目前這種售樓方式在青島已被廣泛效仿。

    “小開(kāi)盤(pán)”算不算捂盤(pán)，本地尚無(wú)界定，因此對(duì)捂盤(pán)行為查處的前提是要有地方細(xì)則。比如上海2007年就曾規(guī)定，“如果樓盤(pán)達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的總量未達(dá)到3萬(wàn)平方米，則這部分樓盤(pán)必須一次性申請(qǐng)預(yù)售許可證；而如果樓盤(pán)可售面積超過(guò)3萬(wàn)平方米，則同批申請(qǐng)預(yù)售許可證的范圍至少要達(dá)到3萬(wàn)平方米。 ”

    防“熱錢(qián)” 阻擊場(chǎng)外資金

    政策簡(jiǎn)述：有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)信貸資金流向和跨境投融資活動(dòng)的監(jiān)控，防止境外“熱錢(qián)”沖擊我國(guó)市場(chǎng)。

    這可以說(shuō)是中國(guó)房地產(chǎn)久別重逢的“限外令”。對(duì)此，張繼東認(rèn)為，“熱錢(qián)”主要集中在一線城市，對(duì)青島的影響不大，政策本身有警示作用，讓場(chǎng)外資金謹(jǐn)慎入場(chǎng)。

    張繼東認(rèn)為，“國(guó)十一條”的主基調(diào)還是保證剛性需求，對(duì)投資、投機(jī)影響大，抑制二套房需求。

    龍江則認(rèn)為，新政策不是打壓價(jià)格，而是達(dá)到市場(chǎng)供需的平衡。

    根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，國(guó)家出臺(tái)調(diào)控政策后，一般會(huì)有地方性細(xì)則與之對(duì)應(yīng)，成效還要看具體執(zhí)行和各地情況。尤其要指出的是根據(jù)“國(guó)十一條”， 進(jìn)一步健全和落實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、解決低收入家庭住房困難問(wèn)題由省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制。