????住宅市場(chǎng)受近期出臺(tái)的調(diào)控政策影響，購(gòu)房者觀望情緒加重，然而，市場(chǎng)上在售的商業(yè)項(xiàng)目卻未受影響，捷報(bào)頻傳。原來(lái)，新政對(duì)二套房的首付比例提高到50%，與商業(yè)地產(chǎn)持平，不少投資者轉(zhuǎn)身至商業(yè)地產(chǎn)的投資領(lǐng)域。

????“21世紀(jì)的前十年是住宅投資的黃金時(shí)期，第二個(gè)十年是投資商業(yè)地產(chǎn)的黃金時(shí)期。”——一個(gè)有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)春天的預(yù)言正在逐步變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。

????·政策利好

????二套房首付50% 商

????14日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

????“首付五成，意味著我們買住宅的首付成本要大幅提高了。”記者在福州金融街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)售樓部對(duì)一位購(gòu)房者進(jìn)行采訪時(shí)，他正在仔細(xì)察看該項(xiàng)目的規(guī)劃配套。他告訴記者，本來(lái)是要投資第二套住房的，沒(méi)想到第二套住房的首付和利率都大幅提高了，算了算賬感覺(jué)不太劃算。聽銀行的理財(cái)顧問(wèn)推薦商業(yè)公寓、寫字樓的貸款首付也是不低于總價(jià)的50%。也就是說(shuō)，目前購(gòu)買第二套房的首付與買商業(yè)公寓、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)的首付相同，就打算著投資一套商業(yè)公寓。

????據(jù)記者了解，五成及以上的購(gòu)房首付，這是自1998年正式在中國(guó)推進(jìn)按揭貸款以來(lái)的最高紀(jì)錄，意味著比最早的首付20%提高了150%，在房?jī)r(jià)漲勢(shì)不確定性的情況下，投資客尤其是投機(jī)客在商品房領(lǐng)域?qū)o(wú)利可圖或者只有小利可圖。

????業(yè)內(nèi)專家指出，新政策的出臺(tái)會(huì)使商業(yè)地產(chǎn)有好的發(fā)展前景。現(xiàn)在二套房首付上調(diào)到50%，商業(yè)地產(chǎn)首付也是50%，政策和規(guī)定對(duì)投資商業(yè)地產(chǎn)的限制比較小，投資客資金在住宅市場(chǎng)沒(méi)有出口，將會(huì)有很大一部分流向商業(yè)地產(chǎn)，2010年或許會(huì)是商業(yè)地產(chǎn)的春天。

????記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，伴隨著房地產(chǎn)調(diào)控新政落地，不少投資客已經(jīng)開始跟著政策風(fēng)向調(diào)整投資方向。隨著買二套住宅的首付和利率調(diào)高到和商業(yè)地產(chǎn)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一些投資客已然掉轉(zhuǎn)船頭，向?qū)懽謽恰⑸虡I(yè)公寓甚至商鋪進(jìn)軍。而上周福州的一個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目的持續(xù)熱銷也反映了這樣的市場(chǎng)信息。

????寫字樓或成福州商業(yè)地產(chǎn)香餑餑

????據(jù)樓市白皮書的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年福州商業(yè)地產(chǎn)的成交均價(jià)只有15449元/平方米，和住宅價(jià)格增長(zhǎng)的幅度相比，商業(yè)地產(chǎn)無(wú)疑成為投資者的價(jià)值洼地。

????經(jīng)歷這輪樓市調(diào)控，一線城市的商品房可能會(huì)出現(xiàn)大幅度回落，福州作為二線城市，商品房市場(chǎng)的調(diào)整也漸顯效果，短期內(nèi)投資客資金會(huì)撤出商品房領(lǐng)域，還有大量或規(guī)避通脹或押寶人民幣升值的投資資金也在同時(shí)面臨出路的謀求，投資什么？將會(huì)是投資客需要重新審視的問(wèn)題。商業(yè)地產(chǎn)、股市、黃金儲(chǔ)備等等，都可能成為其選擇。

????樓市白皮書智庫(kù)團(tuán)專家分析道，考慮到國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需的政策以及去年以來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的漲幅，商業(yè)地產(chǎn)的“價(jià)格洼地”效應(yīng)和抗政策風(fēng)險(xiǎn)功能必然空前凸顯，將資金轉(zhuǎn)入優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是寫字樓市場(chǎng)，會(huì)成為投資客新的選擇。

????隨著溫福動(dòng)車、福廈動(dòng)車的開通，福州從內(nèi)至外的交通有了顛覆性升級(jí)，再加上國(guó)務(wù)院出臺(tái)政策明確支持海西建設(shè)，已經(jīng)有許多企業(yè)把產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到福建，比如閩商回歸投資項(xiàng)目，浙商紛紛入閩，臺(tái)金融機(jī)構(gòu)入駐海峽金融街等等，都在傳遞著一個(gè)信息，海西大發(fā)展，福建的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將更加多樣化，作為省會(huì)福州，將擔(dān)起承接省內(nèi)外的重要責(zé)任，來(lái)閩商家選擇在福州開設(shè)總部或者辦事處的可能性較大，優(yōu)質(zhì)商務(wù)寫字樓將成為來(lái)閩商家爭(zhēng)搶的“香餑餑”。

????“事實(shí)上，無(wú)論是資金回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響商務(wù)寫字樓市場(chǎng)還是直接涌入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，寫字樓產(chǎn)品都將成為最大受益者之一。”業(yè)內(nèi)專家一語(yǔ)點(diǎn)破調(diào)控下的商業(yè)地產(chǎn)迷霧。

????·專家建議

????投資商業(yè)開發(fā)企業(yè)的品牌是硬道理

????可以預(yù)見，隨著福州城市地位的不斷提升、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的逐步升級(jí)，福州的商業(yè)地產(chǎn)總體價(jià)值將穩(wěn)步攀升。然而，需要指出的是，這并非意味著福州商業(yè)寫字樓市場(chǎng)將進(jìn)入遍地是金的時(shí)代。

????但是，上一個(gè)十年，關(guān)注商品房市場(chǎng)不難發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，某一區(qū)域的一次地價(jià)攀升，鄰近樓盤也隨之坐地漲價(jià)，一個(gè)新穎的概念，就可能讓樓盤賣出豪宅價(jià)，也正因如此，讓投資客們一次次嘗到了甜頭。樓市白皮書專家指出，投資商業(yè)地產(chǎn)，必須要有綜合的分析。

????首先，必須要考慮的是開發(fā)企業(yè)。開發(fā)企業(yè)的品牌、以往開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、運(yùn)作模式等等，都是投資者必須優(yōu)先考慮的因素。

????全國(guó)的一線品牌開發(fā)商，都有一套成熟的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作方式，他們?cè)陂_發(fā)建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，會(huì)對(duì)項(xiàng)目作全面調(diào)查與分析，然后才確定項(xiàng)目的定位，包括后期的運(yùn)作等等，這樣的商業(yè)項(xiàng)目，才能保證后續(xù)經(jīng)營(yíng)的良性發(fā)展。

????很多失敗的商業(yè)項(xiàng)目，開發(fā)商拿到土地，只關(guān)注于前期的銷售賣個(gè)好價(jià)格，為樓盤“定制”了一個(gè)又一個(gè)高端概念，店鋪是賣掉了，但是后期經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)了大量的店面空置，投資者損失慘重，商業(yè)街慘淡經(jīng)營(yíng)。

????其次，必須要考慮的是商業(yè)項(xiàng)目的升值空間。商業(yè)項(xiàng)目的升值空間，一是看開發(fā)企業(yè)的管理，成功的商業(yè)項(xiàng)目，有著專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)，通過(guò)一系列的營(yíng)銷推廣活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)了各商家之間的營(yíng)銷聯(lián)動(dòng)，充分體現(xiàn)了大型購(gòu)物中心多業(yè)態(tài)、多功能組合的聚集效應(yīng)，以及各業(yè)態(tài)之間相互帶動(dòng)、互為補(bǔ)充的整體經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。

????另外一個(gè)就是看商業(yè)項(xiàng)目所處區(qū)域的升值空間，如果這個(gè)區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘邪l(fā)展的新中心，無(wú)疑將大大提升投資者的信心。

????第三，要有超前的判斷意識(shí)。城市發(fā)展節(jié)奏越來(lái)越快，商業(yè)的發(fā)展也已經(jīng)有了多次的升級(jí)，投資商業(yè)經(jīng)歷了底商、組合店、純寫字樓，在現(xiàn)在，這些商業(yè)已經(jīng)不能滿足城市快速發(fā)展的需要，全新的城市綜合體商業(yè)，已經(jīng)成為了市場(chǎng)的主角。機(jī)構(gòu)人士預(yù)計(jì)，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)中具有商貿(mào)、娛樂(lè)休閑等綜合功能的換代綜合體項(xiàng)目將率先成為機(jī)構(gòu)投資者新目標(biāo)。