??? 日前有消息指出，住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)等其他相關(guān)部門(mén)計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在售項(xiàng)目的預(yù)售賬款實(shí)施監(jiān)控，房企在項(xiàng)目結(jié)算前，將難以動(dòng)用項(xiàng)目此前的預(yù)售賬款。地產(chǎn)人士認(rèn)為，此政策一旦實(shí)施將對(duì)房企資金鏈帶來(lái)更大壓力，在之前政策的累積影響之下，地產(chǎn)商的降價(jià)步伐或?qū)⒓涌臁?/p>

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????該消息指，擬定的方案要求今后房企的預(yù)售賬款須存入監(jiān)管部門(mén)指定的專門(mén)賬戶，監(jiān)管部門(mén)會(huì)按照項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和工程資金所需，實(shí)行“專款專用”。

????該消息還透露，該預(yù)售賬款包括房企項(xiàng)目獲得的首付款以及銀行按揭貸款，目前這兩筆款項(xiàng)在項(xiàng)目交付前房企可自由支配，但根據(jù)新方案則應(yīng)由監(jiān)管部門(mén)依工程進(jìn)度與質(zhì)量，把預(yù)售款項(xiàng)通過(guò)專門(mén)賬戶支付給建設(shè)單位，或者由房地產(chǎn)企業(yè)向建設(shè)單位付款之后到銀行支取。

????著名房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃專家謝逸楓認(rèn)為，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在售項(xiàng)目的預(yù)售賬款實(shí)施監(jiān)控，實(shí)行“專款專用”，主要是考慮到以下幾個(gè)方面：預(yù)售款項(xiàng)是房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先占用的客戶資金，在房企資金占到三分之一。部分開(kāi)發(fā)商不顧政府嚴(yán)厲政策，違規(guī)收取誠(chéng)意金和定金，獲得大量的資金。不僅擾亂了樓市正常秩序，也給買(mǎi)家?guī)?lái)了風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房?jī)r(jià)不斷瘋狂上漲和地王不斷出現(xiàn)，就是因?yàn)榉科筚Y金獲得渠道過(guò)多和市場(chǎng)上資金剩余過(guò)多。有地產(chǎn)人士表示，此政策還是為了防止房企通過(guò)收取預(yù)售款回收資金而后期捂盤(pán)惜售的現(xiàn)象。

????樓市或?qū)⑦M(jìn)一步降溫度

????業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，預(yù)售賬款實(shí)行“專款專用”好比在開(kāi)發(fā)商頭上放著一把刀，隨時(shí)都有威脅房企資金的緊張局面。而這一壓力之下，開(kāi)發(fā)商不得不加快降價(jià)的步伐，同時(shí)，拿地也將有所保留。

????地產(chǎn)專家表示，在近期的宏觀調(diào)控政策的作用下，地產(chǎn)商已經(jīng)感覺(jué)到越來(lái)越大的壓力。尤其是在恒大地產(chǎn)率先打破僵局，降價(jià)促銷(xiāo)。而一旦對(duì)于開(kāi)發(fā)商的預(yù)售款實(shí)行專項(xiàng)監(jiān)督，中小房企可能會(huì)因資金問(wèn)題倒下一大片。

????謝逸楓表示，如果再上調(diào)房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金到45%，開(kāi)發(fā)商只有讓利快速銷(xiāo)售才是回收資金的最好方式。如果這項(xiàng)政策能夠得到地方政府和相關(guān)銀行等監(jiān)督部門(mén)的認(rèn)真貫徹與互相配合，中國(guó)大部分房企將因資金問(wèn)題而下降房?jī)r(jià)，下降的幅度將達(dá)到30%。

????廣州天河某樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)表示，開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)會(huì)更加的謹(jǐn)慎和小心，因?yàn)榈赝蹼S時(shí)會(huì)把房企資金套死，尤其在銀行貸款收緊和土地融資及上市融資全部實(shí)行限制的情況下。另外，部分房企則因?yàn)橘Y金緊張而出現(xiàn)放棄拿地計(jì)劃。

????據(jù)了解，在目前政策的累積效應(yīng)下，土地價(jià)格較之前有所回落。根據(jù)最新發(fā)布的《2010年4月中國(guó)70個(gè)城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)》，4月份，全國(guó)70個(gè)城市住宅用地平均樓面地價(jià)為1793元/平方米，土地價(jià)格繼2月、3月出現(xiàn)回落后，這是連續(xù)第三個(gè)月下跌。報(bào)告指出，面對(duì)2009年下半年以來(lái)房?jī)r(jià)急劇攀升、土地市場(chǎng)“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)象，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，中央政府密集出臺(tái)了一系列政策“組合拳”。從2009年12月11日的“國(guó)四條”到2010年4月17日的“國(guó)十條”，政策內(nèi)容涵蓋增加土地供應(yīng)、打擊囤地、二套房首付比例50%、完善商品房預(yù)售制度等各個(gè)環(huán)節(jié)。隨著“國(guó)十條”的出臺(tái)，政策效應(yīng)在4月得到集中體現(xiàn)。?（記者 羅莎琳）