????萬科降價(jià)信號(hào)引業(yè)界躁動(dòng) 示范效應(yīng)重現(xiàn)

????樓市新一輪降價(jià)將全面來臨？

????有人說，調(diào)控至今，房企信心的脆弱已經(jīng)開始顯現(xiàn)，市場(chǎng)并非固若金湯，其敏感的神經(jīng)對(duì)于政策的任何風(fēng)吹草動(dòng)都能迅速感知。

????房產(chǎn)稅征與不征還在揣測(cè)之中，近日，一則“萬科將于6月份全國(guó)范圍大降價(jià)”再次令整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始躁動(dòng)。

????這則在萬科媒體人眼中的“假新聞”，則被諸多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士傳成了真消息，并再次將其看成一場(chǎng)降價(jià)潮來臨前的信號(hào)。

????降還是不降，房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈至今，似乎就要一觸即發(fā)（分析稱全國(guó)房?jī)r(jià)下半年仍降 二手樓價(jià)或降一兩成）。

????萬科未來降價(jià)的“活口”

????萬科董事長(zhǎng)王石下山后，房地產(chǎn)界最關(guān)心的問題開始變成萬科將何時(shí)降價(jià)。

????一則傳言牽動(dòng)了房地產(chǎn)界所有的敏感神經(jīng)。該消息稱，援引未具名知情人士的話，由于成交量低迷，萬科企業(yè)股份有限公司準(zhǔn)備本月下調(diào)住宅項(xiàng)目的價(jià)格。該消息并未透露萬科準(zhǔn)備降價(jià)的幅度。

????昨日，就此消息，本報(bào)記者致電萬科相關(guān)人士，該人士反應(yīng)的第一句話就是，“這是個(gè)假新聞”。

????但盡管如此，記者在萬科集團(tuán)給本報(bào)的回復(fù)中發(fā)現(xiàn)，在否認(rèn)之外，萬科給自己未來可能存在的降價(jià)行為留足了空間。

????萬科董秘譚華杰稱，“去年下半年以來，各地市場(chǎng)的情況明顯分化，房?jī)r(jià)上漲過快的現(xiàn)象在部分熱點(diǎn)城市比較突出。近期國(guó)家及各地連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)政策，抑制市場(chǎng)向過熱發(fā)展，這些政策調(diào)控力度之大，調(diào)控態(tài)度之堅(jiān)決，為近年來所少見，相信必然會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生顯著影響”。

????他表示，從4月下旬以來主要城市的實(shí)際成交情況看，購房者心態(tài)明顯趨于謹(jǐn)慎，成交量顯著回落。熱點(diǎn)城市的投資性購房需求將逐漸淡出，自住購房將重新成為市場(chǎng)主流。

????“自住購房者更關(guān)注自身的經(jīng)濟(jì)承受能力，更看重樓盤的實(shí)際性價(jià)比，不會(huì)僅僅基于對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷而購房。因此熱點(diǎn)城市去年下半年以來房?jī)r(jià)慣性上漲的局面將結(jié)束，價(jià)格將在供需關(guān)系的影響下，重新回歸到與自住需求購買力相匹配的合理區(qū)間。萬科也將積極主動(dòng)順應(yīng)市場(chǎng)變化趨勢(shì)，尊重市場(chǎng)實(shí)際情況合理定價(jià)，按照購房者愿意接受的價(jià)格售出我們的產(chǎn)品。”

????萬科的回復(fù)在一位開發(fā)商看來，卻變成了承認(rèn)未來可能會(huì)降價(jià)。該人士向記者表示，雖然開發(fā)商目前對(duì)外口徑幾乎一致，但其實(shí)內(nèi)部早已準(zhǔn)備了多套預(yù)案。

????“一般來說就是，多次刺探市場(chǎng)反應(yīng)，然后根據(jù)反應(yīng)做出幾個(gè)預(yù)案出來。”該人士表示。

????萬科的銷售難題

????正如華遠(yuǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)所言，開發(fā)商可能用一個(gè)季度時(shí)間完成了本年度銷售額的50%，但開發(fā)商可能用剩下三個(gè)季度都完不成剩下的50%銷售額。

????而萬科地產(chǎn)也屬于受此困擾之一的開發(fā)商。

????5月5日晚間，萬科披露了其4月份的銷售月報(bào)。當(dāng)月萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積63.3萬平方米，銷售金額78億元，分別比2009年同期增長(zhǎng)6.3%和48%。綜合1-4月份，萬科累計(jì)銷售面積187.5萬平方米，銷售金額228.9億元。

????雖然銷售面積與銷售金額均同比上漲，但隨著調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)的影響日益明顯，萬科業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)已經(jīng)放緩了腳步。

????“去年底，王石提出的萬科今年800億元的銷售目標(biāo)現(xiàn)在看起來也并非是簡(jiǎn)單的任務(wù)。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。“銷售額同比下降的情形在年內(nèi)什么時(shí)點(diǎn)出現(xiàn)目前尚難預(yù)料，萬科若要與2009年的634億元銷售持平，都將有一定的難度。”

????一位不愿透露姓名的開發(fā)商向記者表示，萬科此次傳出降價(jià)事件，可能是萬科故意而為之。因?yàn)?008年率先降價(jià)的萬科飽受了被購房者砸售樓處等品牌形象大減事件，所以萬科并不想第一個(gè)降價(jià)。但它想通過此信號(hào)讓其他房企先降。

????記者了解到，隨著調(diào)控效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)，萬科的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)或?qū)⒎怕_步。從萬科第一季度的銷量來看，一季度萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積124萬平方米已經(jīng)同比下降19%，在嚴(yán)厲調(diào)控下，萬科未來銷售形勢(shì)未見樂觀。

????此外，還據(jù)了解，萬科的融資渠道目前也顯得并不順暢。有消息稱，萬科的112億元公開增發(fā)似乎并不在國(guó)土部“給予支持”的融資方案之列。雖然國(guó)土部目前僅對(duì)首批25家地產(chǎn)企業(yè)的融資申請(qǐng)發(fā)表了意見，仍將有第二批16家等待國(guó)土部意見，但目前并未有較為明確的信息顯示，萬科的增發(fā)方案能通過審核。

????上市房企恐將率先降價(jià)

????不僅僅是萬科，記者了解到，近期多家房企融資增發(fā)方案被緊急叫停。

????港資開發(fā)商太古地產(chǎn)的逾200億元IPO，招商地產(chǎn)50億元原計(jì)劃的增發(fā)均告停止。受新政影響，股市中地產(chǎn)板塊預(yù)期不斷下調(diào)，亦影響房企股權(quán)融資。鑒于A股融資中增加了國(guó)土資源部對(duì)土地儲(chǔ)備的審查環(huán)節(jié)，招商地產(chǎn)亦可能無法通過再融資。日前，國(guó)土資源部通過了8家地產(chǎn)公司再融資審批，這些均為土地儲(chǔ)備量小的房企。

????“招商地產(chǎn)的融資現(xiàn)狀可謂內(nèi)地大型房企融資之風(fēng)向標(biāo)，萬科、保利等房企與其背景相似，也極有可能同樣停止增發(fā)。而海外上市房企雖然目前仍在融資，但曾經(jīng)的‘限外’政策是否會(huì)再度降臨，亦成為上述公司不得不考慮的問題。”中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵認(rèn)為，內(nèi)地房企一旦融資受限，勢(shì)必影響銷售市場(chǎng)，各房企后續(xù)發(fā)展策略亦將面臨重新部署，而價(jià)格調(diào)整可能是最早考慮的策略。

????中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心最近發(fā)布的報(bào)告其中一項(xiàng)內(nèi)容就是闡釋了這一點(diǎn)。2009年年報(bào)顯示上市房企銷售和預(yù)售規(guī)模大增，50強(qiáng)企業(yè)銷售額和預(yù)售額達(dá)到7500億元，持有現(xiàn)金總額達(dá)到3000億元，表明資金充裕。但2010年4月強(qiáng)力宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，部分2009年拿地企業(yè)資金壓力陡增，其中資產(chǎn)負(fù)債率超過70%的13家50強(qiáng)房企未來可能陷入資金困境。

????部分企業(yè)目前已經(jīng)發(fā)行高息債券，顯示2009年資金寬裕局面已經(jīng)結(jié)束。

????日前，在香港上市的恒盛地產(chǎn)宣布暫停海外高息發(fā)債計(jì)劃，而花樣年原本計(jì)劃發(fā)債2.5億美元，最終只完成1.25億美元，而且債息達(dá)到14%的歷史最高水平。有分析師認(rèn)為，樓市調(diào)控令投資者對(duì)內(nèi)地房企前景擔(dān)憂加深，此外，房企扎堆融資也令市場(chǎng)飽和。

????此外，擺在眾多房地產(chǎn)企業(yè)面前的另外一個(gè)難題是，隨著市場(chǎng)持續(xù)僵持，房企面臨著資金周轉(zhuǎn)速度的放緩。而這種問題在大房企身上表現(xiàn)得則更為嚴(yán)重。

????“在過去幾年中，每一次房地產(chǎn)企業(yè)大量買地后，都會(huì)出現(xiàn)一次宏觀調(diào)控，而在調(diào)控期，他們又往往只能低價(jià)賣房。這使得他們的凈資產(chǎn)收益率始終偏低。”金融分析家杜麗虹認(rèn)為，這種規(guī)模擴(kuò)張的公司是典型的“順周期企業(yè)”，高峰期的高價(jià)大肆購地和低谷期的快速去存貨勾勒出這些企業(yè)的成長(zhǎng)曲線。如果這些企業(yè)能夠保持對(duì)行業(yè)周期的敏感度和靈活性，則足以維持財(cái)務(wù)安全，但是卻必定難以創(chuàng)造高回報(bào)率。萬科僅僅要求自己的投入資本回報(bào)率在12％以上，金地集團(tuán)近年來的凈資產(chǎn)收益率一直處于15％以下，其投入資本回報(bào)率則更加糟糕，僅有6.49％。對(duì)于和海外基金以及國(guó)內(nèi)信托公司大規(guī)模合作的金地集團(tuán)而言，“地產(chǎn)＋金融”的模式本應(yīng)該要求較高的回報(bào)率，但金地集團(tuán)個(gè)位數(shù)的投入資本回報(bào)率卻難以悅眾。

????“在宏觀調(diào)控之下，銷售速度放緩顯然嚴(yán)重影響這些大房企的凈資產(chǎn)收益率。現(xiàn)在上市房企面臨的主要問題就應(yīng)該是降價(jià)銷售以追求資金周轉(zhuǎn)速度加快，彌補(bǔ)因?yàn)榻祪r(jià)所帶來的損失，以此來追求高于行業(yè)的凈資產(chǎn)收益率。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，就目前形勢(shì)而言，房企不降價(jià)，調(diào)控顯然不會(huì)停止。

????某知名地產(chǎn)公司副總經(jīng)理溫立偉也認(rèn)為，“在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)，70%的市場(chǎng)份額掌握在上市公司手中，這些上市公司均有業(yè)績(jī)、利潤(rùn)以及成長(zhǎng)性的考核。比起看到資本市場(chǎng)不斷大跌，這些上市公司將不得不選擇放棄高房?jī)r(jià)所帶來的利潤(rùn)”。

????降價(jià)潮將一觸即發(fā)？

????在更多的業(yè)內(nèi)人士看來，降價(jià)如果放在萬科身上就具備了無限放大的示范效應(yīng)。

????據(jù)了解，2007年，王石發(fā)表房地產(chǎn)拐點(diǎn)論之后，萬科隨即發(fā)起全國(guó)范圍大降價(jià)。盡管當(dāng)時(shí)王石與萬科飽受業(yè)界抨擊，但事實(shí)證明，萬科跑贏了。

????而這一次，從4月中旬開始的國(guó)家宏觀調(diào)控，卻使得房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入深度觀望中。此前，中弘北京像素一位相關(guān)人士多次向記者表示，開發(fā)商目前的主要態(tài)度就是互相觀望，看看別人怎么做。

????但觀望給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的是成交量的極度低迷。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月無論是期房住宅還是現(xiàn)房住宅均出現(xiàn)了較大幅度的下跌。從日均成交情況來看，自5月13日之后，日均成交量跌破了百套大關(guān)，而2009年5月，日均成交套數(shù)均在400多套的水平，與往昔的“紅五月”相比差距相當(dāng)大。

????在溫立偉看來，如果萬科真帶頭降價(jià)，這是好事。萬科降價(jià)最具示范效應(yīng)，有助于幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)提前打破僵局。即便萬科不降價(jià)，萬科也“聰明”地給市場(chǎng)釋放出一個(gè)降價(jià)的信號(hào)。

????“目前的房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)在開發(fā)商看來很低迷，其實(shí)經(jīng)歷一段市場(chǎng)博弈，現(xiàn)在購房人回訪量已經(jīng)開始慢慢回升，但基本都在觀望，不肯出手，如果開發(fā)商再降價(jià)，市場(chǎng)回溫速度就會(huì)很快，”溫立偉認(rèn)為，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)下半年將進(jìn)入走量階段，降價(jià)潮將不可避免地來臨。現(xiàn)在對(duì)于開發(fā)商來說，降價(jià)都是心里毫無疑問的底牌，問題就是降幅是多少。

????事實(shí)上，盡管大幅度、大范圍的降價(jià)潮沒有來臨，但房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始斷斷續(xù)續(xù)出現(xiàn)“小打小鬧”的降價(jià)。

????亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，上周4個(gè)項(xiàng)目的開盤均價(jià)為18975元/平方米，環(huán)比之前一周每平方米下挫了13985元，跌幅達(dá)42.43%。

????協(xié)成機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，從價(jià)格方面來看，上周北京商品房的市場(chǎng)價(jià)格雖仍未現(xiàn)松動(dòng)，但四環(huán)內(nèi)新開盤的項(xiàng)目已經(jīng)普遍停漲，整體均價(jià)未出現(xiàn)上調(diào)。

????“這表明開發(fā)商對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期已經(jīng)松動(dòng)，降價(jià)的時(shí)刻或?qū)⒌絹怼！眳f(xié)成機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總裁王裕仁認(rèn)為。

????另據(jù)記者了解，目前北京出現(xiàn)了多家由民間發(fā)起的“抄底團(tuán)”，而這些抄底團(tuán)的參加人數(shù)都超過了主辦方的想象。

????市場(chǎng)博弈的結(jié)果，似乎馬上就要出現(xiàn)。

????而在萬科給媒體的謹(jǐn)慎措辭中也可以看出這一端倪。“萬科一貫堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，2009年部分核心城市出現(xiàn)過熱跡象時(shí)，公司已經(jīng)關(guān)注到這一現(xiàn)象并保持了充分的謹(jǐn)慎。公司旗下各項(xiàng)目的定價(jià)會(huì)因地制宜，由各地子公司根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的具體環(huán)境制定。”

????萬科降價(jià)動(dòng)作回放

????●2007年10月20日 深圳萬科金域東郡降價(jià)促銷，開盤當(dāng)天售罄，拉開了萬科降價(jià)的序幕。

????●2007年12月9日 廣州萬科金色康苑開盤，開盤定價(jià)13000元/平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于之前透露的20000元/平方米以上的價(jià)格。

????●2007年12月13日 在一次北京的新聞發(fā)布會(huì)上，王石被記者問及“樓市拐點(diǎn)是否真的出現(xiàn)了？房?jī)r(jià)真的要降了”？王石對(duì)此表示：“我承認(rèn)樓市拐點(diǎn)確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)了。”

????隨后，萬科全國(guó)性的大幅降價(jià)行動(dòng)依次在成都、北京、上海、杭州、南京等地開展。

????●2008年3月 萬科首度回應(yīng)稱降價(jià)是最符合萬科利益的選擇。

????●2008年8月6日 王石對(duì)媒體表示萬科已做最壞打算。

????●2008年9月 萬科杭州因降價(jià)被老業(yè)主打砸。?（記者 王營(yíng)/文 焦劍/漫畫）