????解讀人：國家稅務總局有關負責人 采訪人：記者李麗輝

????為促進房地產行業健康發展，合理調節房地產開發收益，國家稅務總局發出通知，要求各級稅務機關加強土地增值稅征收管理工作，充分發揮土地增值稅調控作用。國家稅務總局有關負責人對相關政策內容進行了解讀。

????目前部分地區預征率偏低

????土地增值稅是保障收入公平分配、促進房地產市場健康發展的有力工具。納稅人在項目全部竣工結算前取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因而無法據以計算土地增值稅的屬于土地增值稅“預征范圍”。自1994年以來，中國對房地產土地增值稅一直實行“預征制”：事前預征，事后清算，多退少補，預征稅率一般在1%—3%之間。

????通知要求，改變目前部分地區存在的預征率偏低，與房價快速上漲不匹配的情況。通過科學、精細的測算，研究預征率調整與房價上漲的掛鉤機制。為了發揮土地增值稅在預征階段的調節作用，各地須對目前的預征率進行調整。

????除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%，各地要根據不同類型房地產確定適當的預征率。

????選擇三五個漲幅過快項目重點清算

????通知提出，土地增值稅清算是納稅人應盡的法定義務，組織土地增值稅清算工作是實現土地增值稅調控功能的關鍵環節。

????各級稅務機關要將全面推進工作和重點清算審核結合起來，有針對性地選擇3—5個定價過高、漲幅過快的項目，作為重點清算審核對象，以點帶面推動本地區清算工作。各地要在6月底前將本地區的清算工作計劃，以及重點清算項目名單上報稅務總局，稅務總局將就各地對重點項目的清算情況進行抽查。

????核定征收率原則上不得低于5%

????通知要求，核定征收必須嚴格依照稅收法律法規規定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。

????對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區分不同房地產類型制定核定征收率。

????各級稅務機關要建立考核問責機制，把土地增值稅清算工作列入年度考核內容，對清算工作開展情況和清算質量提出具體要求。國家稅務總局將繼續組織督導檢查組，對各地土地增值稅貫徹執行情況和清算工作開展情況進行系統深入的督導檢查。

????調整有何影響？

????土地增值稅的納稅人包括以出售或者其他方式有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的各類企業、單位、個體經營者和其他個人。土地增值稅以納稅人轉讓房地產取得的增值額為計稅依據。增值額為納稅人轉讓房地產取得的收入減除規定扣除項目金額以后的余額。

????日前，青島、重慶已率先執行新的預征率。青島市財政局下發通知稱，對房地產企業開發的非普通住宅(含別墅)和非住宅的土地增值稅預征率由1%調至2%，普通住宅、經濟適用住房、廉租住房等的預征率仍按現行稅收政策執行。重慶市從2010年5月1日起，將土地增值稅預征率調整為普通標準住宅1%；非普通標準住宅2%。

????中央財經大學稅法專家劉桓認為土地增值稅預征率的調整將起到兩個作用，第一有助于通過提高預征率來解決我國目前財政收入資金緊張的狀況。第二對于規范房地產市場會產生一定的積極作用。雖然從最終的稅收負擔來說不會造成太大影響，但是會造成開發商資金供應方面的緊張。它是在緊縮開發商的建設資金，對開發商是個規范，有助于加強對開發商的稅收管理。