????自4月中旬島城樓市新政發布以來，青島市一二手房買賣市場不斷降溫，房屋買賣雙方觀望情緒濃郁，市內四區房屋成交量略有萎縮。隨著買賣市場轉冷，很多出售二手房的房東開始轉換思想由賣變租，雖然出租房源增多帶來房屋租賃“熱潮”，但租房價格依然保持平穩趨勢發展。業內人士認為，隨著大學生畢業留青找工作將把房屋租賃市場推向高潮。

????遭新政“壓價”房東由賣變租

????記者在我市部分中小型房產中介公司了解到，新政出臺后，我市二手房市場一直彌漫在觀望和萎靡之中。市民王女士擁有三套房產，原本非常有信心將手中房屋高價賣出。但面對新政的到來，手中房屋的報價也不斷下跌，眼看空置快一個月了，其中的損失讓王女士非常著急，最終只好請中介改為往外出租。“不肯降價的房主又不想房屋空置，由賣變租的情況在近期經常出現。”浩峰房產中介公司的老板秦女士表示，目前想買二手房的人其實并不少，但大多都想利用新政來向賣主壓價。房主無奈，不少原本準備賣房的房主不甘心減價賣房，只得將原來準備出售的房子轉變為出租。

????租賃房價保持平穩

????自4月我市房產新政出臺，客戶對買賣市場持觀望態度，買賣市場迅速降溫，成交量下降了三至五成，這刺激了租賃市場。 “轉購為租”的購房人和“轉售為租”的業主短期內大量增加，從而促進了近兩個月以來租賃需求的旺盛，“買賣冷”轉為了“租賃熱”，而往年四五月份是租賃市場的季節性淡季。

????21世紀不動產工作人員孫小姐表示，近一月租賃市場成交持續活躍，租賃房源充足。換房和“轉售為租”的情況帶動了房源的增加。此外，部分準購房者，在新政出臺之后，對市場產生觀望，期待房價下調，不著急買房便轉向租賃市場。在供需兩旺的情況下，租賃市場成交持續活躍，與前三個月相比5月份的房屋出租成交量提高了20%。此外，租賃價格并沒有“抬頭”的跡象，依然延續自前幾個月價格平緩的態勢。

????7月租賃市場迎高潮

????“隨著7月份我市大學生畢業的熱潮，很多剛剛畢業的大學生希望繼續在青島打拼。相信屆時這些大學生們將會把我市的房屋租賃市場推向一個小高潮。”安泰信集團市場研究總監張百忍表示，從目前來看，二手房出租房價雖然略有松動，但與前幾個月相比并無太大差距。張百忍說：“就目前情況來看，一旦國家實行‘房產稅’，對外出租住房的房東必然將‘房產稅’的稅金轉嫁入租客的租金當中，這無形中加重了租客們的租房負擔。這將會對房屋租賃市場帶來前所未有的沖擊，今后的房屋租賃前景堪憂。 ” 本報記者 侯佳奇

????北京房價租售比已超曼哈頓 或將逼迫無房者離開城市 房租占收入比已近40%

????一直以來，人們對房地產市場價格的關注，主要集中在房產的售價上，對住房租金的波動不太在意。

????在去年乃至今年初，提到租金更多是與租售比相聯系，專家學者們每每用高倍率的租售比數據諸如“北京房價租售比已超曼哈頓”來表明房價之高。

????如今，租售比比率正有縮小之勢，但令人遺憾的是，這種縮小不是以房價下跌為導因，至少在目前是在以房租的“飚升”而引發。

????日前，北京某媒體一篇“5月北京房租同比大漲500元3成租客 ‘被郊區’”的文章會令很多人特別是住宅承租人高興不起來。這篇文章說，據某地產市場研究部統計，5月份北京租賃市場平均租賃增加20%，相當于租金整體上漲接近500元。為此，約有30%左右的租客因為租金的上漲不得不選擇偏遠的地區，或是房屋品質稍差的房源進行租住。另有消息稱，2010年5月以來，多個重點城市的住房租金明顯上漲，北京、天津、大連、沈陽等城市的房租漲幅超過10%。

????說到房租大漲的原因，各有說辭。整體物價上漲對房租上升有帶動作用是原因之一；房價上漲導致的成本推動可能是房租上漲背后的重要推手；高房價下越來越多的居民選擇“轉購為租”，也促使近期租賃市場需求日趨旺盛。

????盡管樓市調控政策本身不是導致這種現象的直接原因，但毫無疑問，政策效應或多或少波及到了房屋租賃市場。于是有人又試圖從政策面找根源，認為正是新政對市場結構進行實質改造的預期效果，保障性住房率先禁止出租；隨后因限購令的條款會使二手房源在一定時期內流向純自住需求，外掛出租房源不會增加而是減少；再往后會因二套房貸成本大幅提高的影響而使購房需求轉成租房需求；加上50年產權公寓項目禁發獨戶產權證等政策普及后，無法有更多個人私有投資產品投向出租領域。通過市場供應減少、需求增加的分析，就不難做出房租水平會大幅提高的結論。

????以往相對于房主保值升值的預期，房產升值遠在房租收入之上，所以房租多少并不是房產持有者的首要追求目標，這時房租偏低可以理解。如今房產新政屢屢出臺，房價的升值空間壓縮甚至會出現降價的可能，再加上有對房產稅開征的預期，那些短期內不想將房產出售的業主，首先想到的是增加租金以“攤薄成本”。真是眾說紛紜。

????對于房租漲價會否成為一種持續的趨勢，是值得關注的。樂觀地看，隨著市場對新政的不斷消化，由買轉租以及由賣轉租的人群逐漸被市場所消耗。同時，隨著房價的降溫，由租轉買的將陸續增加，租價漲幅將會趨于平和。也有觀點則相反，剛性住房需求并未因調控而減少，相反還在膨脹。也就是說，租金漲價將成為長期趨勢。中心城區的租賃需求也逐漸向周邊區縣轉移，中低收入者或是接受更高的租金或是降低生活質量去租賃更小更差的房子。就是說，無力承受高房價的人群可以通過租房來解決住房問題，而無力承受高房租的人群，將不得不選擇惡劣的居住環境，或者被迫離開城市。

????由于存在太多的不確定性，對未來做出正確的判斷是艱難的，但一點是顯而易見的，如果高房價依然維持，而房租進一步上升，最受傷的是那些租房者，他們往往是那些中低收入者。對于原先就已買不起房的他們，不得不接受房租增加的現實。問題是，這種現實會不會成為今后的長期趨勢，又將會怎樣影響他們的生活。有分析說，隨著租金的上漲，房租在租房人群收入的比重不斷提高。在北京城區，以目前的租金水平看，人均租金負擔也達到每月1000元。今年1月至4月，北京市城鎮居民人均可支配收入為10069元，月均可支配收入為2500元左右。這意味著，房租占收入的比重已接近40%！

????當前的房產調控政策正在解決“買不起”的問題，但與此同時，政策也要關注本身已是或即將成為“租不起”的人群，這樣我們的調控才更有意義。要有更好的政策和措施，保護那些中低收入者的利益不受傷害，而大力推進公租房、廉租房制度，是使他們活得更有尊嚴的保障之一。 據《金融時報》