????面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，不同的立場(chǎng)有著不同的看法。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，希望調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)格，借此可以低價(jià)入市；而對(duì)于開發(fā)企業(yè)而言，則希望政策能像前兩年一樣，緊縮后會(huì)放松下來(lái)，市場(chǎng)可以繼續(xù)借東風(fēng)順勢(shì)發(fā)展。

????日前，隨著住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人“調(diào)控當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和政策預(yù)期是一致的，調(diào)控政策已現(xiàn)成效”以及住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人接受 《人民日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示“各地要加強(qiáng)調(diào)控政策落實(shí)力度，絕不能松勁”等聲音。作為中 國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行業(yè)主管部門，住建部的表態(tài)無(wú)疑為未來(lái)調(diào)控定下一個(gè)基本的調(diào)子，那就是“堅(jiān)持當(dāng)前調(diào)控政策不變化”。

????態(tài)度表明了，接下來(lái)便是市場(chǎng)的反應(yīng)了。

????房?jī)r(jià)開始回調(diào)

????價(jià)格一直是遏制樓市成交的瓶頸之一，房?jī)r(jià)是否發(fā)生變化是最受購(gòu)房者關(guān)注的一件事情。目前，島城房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格到底有沒有發(fā)生變化呢？

????“現(xiàn)在價(jià)格基本穩(wěn)定下來(lái)了，具體到下半年，個(gè)人感覺九十月份應(yīng)該是市場(chǎng)熱戰(zhàn)階段，各個(gè)項(xiàng)目只要能夠達(dá)到預(yù)售條件，肯定都要備戰(zhàn)金九銀十，否則今年的任務(wù)肯定是完不成了”，這是安泰信地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)對(duì)青島房地產(chǎn)市場(chǎng)做出的分析。他認(rèn)為，企業(yè)通常的操盤手法是根據(jù)周邊前期推出樓盤的銷售情況來(lái)確定推盤的價(jià)格，如果銷售不錯(cuò)，那么價(jià)格會(huì)相對(duì)高一點(diǎn)，如果不理想，在推盤時(shí)價(jià)格便會(huì)相應(yīng)調(diào)低。“現(xiàn)在很多項(xiàng)目都在進(jìn)行價(jià)格回調(diào)，今年三四月份的時(shí)候價(jià)格漲得太快了，現(xiàn)在的變化不過(guò)是回調(diào)到三四月份之前的程度，目前一些樓盤的回調(diào)幅度甚至還沒有三四月份上漲的幅度高。”戴德梁行青島綜合住宅部營(yíng)銷總監(jiān)高廣基告訴記者，今年三四月份，基本上所有的樓盤價(jià)格都上漲了10%左右，有些上漲幅度甚至達(dá)到15%，調(diào)控政策出臺(tái)后，樓盤銷售速度降下來(lái)了，目前一些表面看來(lái)降價(jià)的樓盤不過(guò)是價(jià)格回調(diào)了一下。

????他告訴記者，三月份，嶗山區(qū)某高檔酒店式公寓一天之內(nèi)每平方米上漲了八千元，現(xiàn)在也還沒有跌回三月份之前的價(jià)格。“價(jià)格開始變化的更多的是新開工的項(xiàng)目”，高廣基認(rèn)為，由于開始進(jìn)行的土地清查等政策影響，七月份，一些項(xiàng)目選擇開盤，特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域的樓盤，這些新開樓盤由于原來(lái)預(yù)期比較高，由于市場(chǎng)出現(xiàn)變化，于是在開盤時(shí)調(diào)低了開盤價(jià)格，從而形成了開盤熱銷的局面。

????購(gòu)房者陸續(xù)入市

????“現(xiàn)在來(lái)看盤的人比以前多了一些”，某項(xiàng)目銷售人員告訴記者，進(jìn)入七月份，來(lái)他們項(xiàng)目看盤的客戶比6月份有所增加，“雖然人還是不太多，但是，因?yàn)轫?xiàng)目目前沒有剩下多少套房子了。”該銷售人員告訴記者，七月份之前，銷售人員比上門客戶還多，上班時(shí)間基本上沒有人，都是同事之間互相聊天。

????“市場(chǎng)重新開始活躍，購(gòu)房者心態(tài)已經(jīng)發(fā)生變化。”某樓盤銷售部總監(jiān)如此評(píng)價(jià)當(dāng)前的市場(chǎng)狀況。

????“七月份二手房的成交量比六份好很多”，太平洋房屋山東區(qū)域總經(jīng)理林憲周告訴記者，從當(dāng)前來(lái)看，購(gòu)房者的心態(tài)正在逐漸恢復(fù)，一些好的門店，七月份環(huán)比能增長(zhǎng)50%左右，太平洋房屋青島總部總經(jīng)理孫杰告訴記者，以太平洋房屋在浮山后的一個(gè)門店為例，六月份，其成交后的傭金不足1萬(wàn)元，而七月份，截止到現(xiàn)在，已經(jīng)基本上達(dá)到了6萬(wàn)元。“當(dāng)然，這是比較好的門店，也有一些不好的門店，變化不是很大。”孫杰認(rèn)為，目前觀望氣氛依然還是比較濃厚，但是，一些先知先覺的購(gòu)房者已經(jīng)開始行動(dòng)起來(lái)，開始購(gòu)房，其中還包括一些投資客戶，“我們這段時(shí)間便接待了兩位投資客，他們殺價(jià)都?xì)⒌暮芎荩渲幸粋€(gè)客戶已經(jīng)成交了。”

????對(duì)于一直打算在市區(qū)買房的孫女士來(lái)說(shuō)，最近一段時(shí)間她又重新開始瀏覽各大房地產(chǎn)網(wǎng)站和各類房地產(chǎn)廣告：“還是抓緊時(shí)間看房子買吧，政策已經(jīng)出來(lái)這么久了，房?jī)r(jià)變化也不大，看政策也不會(huì)再有什么大的變動(dòng)了。”

????對(duì)更多的人來(lái)說(shuō)，等待似乎已經(jīng)成為一種心態(tài)。根據(jù)青島搜房網(wǎng)日前進(jìn)行的購(gòu)房者住房需求調(diào)查結(jié)果顯示，在參與調(diào)查的近八千人中，43.67%的人準(zhǔn)備在3-6個(gè)月內(nèi)買房，9.49%的人準(zhǔn)備在1-3個(gè)月內(nèi)購(gòu)房，4.11%的網(wǎng)友準(zhǔn)備在一個(gè)月內(nèi)購(gòu)房，今年年內(nèi)不買房的購(gòu)房者則占到調(diào)查的42.72%。

????區(qū)域供應(yīng)分化明顯

????“現(xiàn)在市場(chǎng)上還是有大量的剛性需求”，高廣基說(shuō)，一旦價(jià)格合適，這些需求都會(huì)爆發(fā)出來(lái)，但是，目前市場(chǎng)的供應(yīng)量總體看來(lái)還并不是很大。

????“青島市場(chǎng)不能整體來(lái)看，只能分區(qū)域?qū)Υ！鼻鄭u今鵬翔投資有限公司CEO修方舟認(rèn)為，從供應(yīng)量上看，市南市北一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)；四方未來(lái)隨著萬(wàn)科城、中海清江華府、保利·里院里等項(xiàng)目入市，這種情況可能會(huì)緩解一些，但目前供應(yīng)量也不大；當(dāng)前供應(yīng)量最大的應(yīng)當(dāng)算李滄區(qū)，前段時(shí)間李滄寶龍城市廣場(chǎng)、和達(dá)和城低價(jià)開盤，引發(fā)了市場(chǎng)熱銷，而隨后，預(yù)計(jì)偉東幸福之城、山河城、中南世紀(jì)城等項(xiàng)目也將開盤銷售，這些樓盤的入市將會(huì)為李滄提供大量的市場(chǎng)供應(yīng)。“李滄區(qū)不僅項(xiàng)目多，而且每個(gè)項(xiàng)目的體量也非常大”未來(lái)李滄房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)將會(huì)非常豐富。

????而以往的樓市成交大戶城陽(yáng)區(qū)，從目前來(lái)看，其供應(yīng)量相對(duì)減少。而開發(fā)區(qū)雖然開發(fā)項(xiàng)目比較多，但是目前在售的項(xiàng)目也只有海爾·山海灣、新華錦·龍邸、海上嘉年華、魯商·藍(lán)岸國(guó)際、青島印象·金沙灘、中冶·愛彼岸等項(xiàng)目，其中海爾·山海灣以及新華錦龍邸等項(xiàng)目還都屬于新開盤或開盤不久的樓盤。其他區(qū)域如嶗山、膠州、膠南等區(qū)域，近年來(lái)都算不上島城樓市的活躍區(qū)域。 開發(fā)企業(yè)謹(jǐn)慎面對(duì)

????“同2008年相比，開發(fā)商現(xiàn)在表現(xiàn)得比較從容。在土地市場(chǎng)，該拿地拿地；在供應(yīng)市場(chǎng)，盡管消化能力有所減弱，但開發(fā)企業(yè)也沒有像往年那樣亂了陣腳，而是謹(jǐn)慎對(duì)待。總的說(shuō)來(lái)，這次調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有形成地震式的震蕩”，修方舟如此評(píng)價(jià)調(diào)控下的島城樓市。

????因?yàn)橛辛巳ツ暌荒炅己玫匿N售基礎(chǔ)，企業(yè)資金壓力并不嚴(yán)重，另外，前期銷售都不錯(cuò)，存貨不多，所以開發(fā)企業(yè)并不十分著急，張繼東認(rèn)為，同時(shí)，出于對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的擔(dān)憂，目前開發(fā)企業(yè)采用了眾多的銷售策略，如低價(jià)開盤，加大折扣力度等方式來(lái)推動(dòng)銷售。“現(xiàn)在市場(chǎng)退燒了，企業(yè)也都不再盲目了”，張繼東說(shuō)。

????由于成交量的下滑以及觀望氣氛的濃厚，目前開發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)如何同樣心里沒底，很多企業(yè)不敢輕易開盤銷售，而是采取低起價(jià)等各種手段，來(lái)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行摸底調(diào)查。的確，從市場(chǎng)開盤來(lái)看，原定于7月份開盤的許多項(xiàng)目目前都已經(jīng)推到了八月份甚至更往后。“調(diào)控已經(jīng)見成效了”，修方舟說(shuō)，受各種因素的影響，目前開發(fā)企業(yè)都進(jìn)行有節(jié)奏地開發(fā)建設(shè)和銷售，沒有了以往的囤地或者捂盤等行為，整個(gè)市場(chǎng)都在按部就班地前進(jìn)。他告訴記者，他曾經(jīng)和一家外來(lái)品牌企業(yè)的老總聊當(dāng)前的調(diào)控，這位老總表示按正常節(jié)奏推項(xiàng)目，只不過(guò)更加謹(jǐn)慎對(duì)待市場(chǎng)。

????“蓋房子好比做菜，以前大家都是在熱火朝天地烹調(diào)，時(shí)間很短，菜便炒出來(lái)了，現(xiàn)在則是用溫火慢燉，菜出來(lái)后有滋味也好吃。”修方舟如此形容當(dāng)前的樓市。