????編者按：作者為著名經濟學家與城市學家，青島社會科學院研究員，享受國務院政府特殊津貼，青島市專業技術拔尖人才。其發表的 《關于提高房地產市場宏觀調控水平的思考》（《河北學刊》2006年第6期）、《關于合理配置城市土地資源的思考》（《東岳論叢》2007年第2期）、《青島房地產市場化發展的歷程與科學發展模式探索》（《中共青島市委黨校學報》2009年第3期）、《在思考中把握青島房地產發展大趨勢》（《青島財經日報》2009年7月13日）、《落實“國十條”，把握城市房地產市場發展大勢》（《青島財經日報》2010年8月9日）等十余篇文章，引起強烈反響。本文中作者提出的“黨和政府強化房地產市場良性發展的調控決心，決定了能夠終結房地產市場發展的‘暴利時代’，把過快上漲的樓市價格打回‘原形’。打回‘原形’就是實現住宅銷售價格的科學合理穩定的增長；就是某些地段出現符合規律的負增長”的論點獨樹一幟。

????一、城市房價的普遍高漲，不僅是青島，而且是全國性的普遍現象，引發舉國關注。

????2009年中國土地市場火爆，全國土地出讓總價款達15910.10億元，其中，房地產用地出讓價款達13391.8億元，占出讓總價款的84.2%；多數城市土地出讓金收入增長同比超過100%，產生了一批“地王”，市場活躍程度超過2007年。據六個一線城市2009年成交樓面均價統計，北京5513元/平方米，同比增長46%；天津1250元/平方米，同比增長40%；上海8042元/平方米，同比增長150%；廣州4204元/平方米，同比增長89%；杭州 6553元/平方米，同比增長52%；深圳住宅用地平均溢價水平逾60%。全國統算，政府花1元錢從農民那里買來地，從城鎮居民拆遷征得的地，拍賣給地產商，能夠獲得3元錢，成為地方財政收入。如上海財政收入的25%來自房地產業。

????與此同時，樓市價格快速上漲，上漲的水平如何呢？據中國政務景氣監測中心統計，全國70個大中城市房價同比漲幅2009年5月為-0.60%，到12月為7.80%，其后直到2010年4月高達12.8%，5月才落到12.40%。另據2010年7月1日青島新聞網轉載的印度《金融快報》報道，2009年世界各國房價增長幅度是：中國68%，位居首位，其他中國香港30.6%、新加坡24.3%、印度13%。當然這個統計不一定全面，但是它也反映了中國的樓市價格在世界比較中，確實是過快上漲。

????過快上漲帶來的后果如果得不到政府有效的干預，必定會出現房地產泡沫。學術界公認的標準是，房價連續三年年增長幅度都超過10%，可以界定為出現房地產泡沫。房地產泡沫的出現會帶來直接的經濟衰退，如筆者考察過日本，1991年之前的30年間，日本政府不干預房價，導致近十年的經濟衰退。筆者也參加過迪拜在中國投資房地產項目的談判，迪拜那種依靠全球融資和全球銷售，放任“樓花”炒賣，大大加速了其早已形成的房地產泡沫在2009年的徹底破滅，教訓深刻啊！迪拜2010年宣布退出青島的“小麥島”價值逾百億元的房地產項目開發，即為“泡沫”現象之一。

????二、2009年末到2010年春，國家以“國十條”的政策，調控樓市，讓熱得發燙的樓市開始降溫趨冷。

????2010年1月10日國務院正式發出《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，簡稱 “國十一條”，但是在文件發出后，房地產的博弈更加激烈，當月同比漲幅達到9.50% 。其 后 三 個 月 分 別 為10.70%、11.70%、12.80%。在這種情況下，2010年4月17日，國務院繼“國四條”、“國十一條”、“新國四條”之后，正式下發了被業界稱為“史上最嚴厲調控”政策的《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（史稱 “國十條”）。在“國十條”中，將住房問題上升到社會穩定的高度，從考核問責、差別化信貸政策、住房用地供給、市場監管、地方政府的貫徹落實等多個層面，堅決遏制部分城市房價過快上漲。從2009年12月14日算起，短短四個月時間里，國務院四次出手調控樓市，而且一次比一次嚴厲。實際的結果是，2010年“五一”期間，全國一線城市房地產市場交易統計數字顯示，“史上最嚴厲調控”政策已經讓熱得發燙的樓市開始降溫趨冷。

????“國十條”突出兩大特點：一是“發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用”，使其成為遏制房價過快上漲的重要手段。二是將控制房價的任務交給地方政府，以樓市調控能否切實貫徹中央確立的方針政策、能否強化執行力度、管理水平和落實程度、能否取得預期效果為主要考核指標，使地方政府責無旁貸地承擔起樓市調控的責任。青島市政府4月26日出臺《關于促進房地產市場平穩健康發展進一步加快住房建設的意見》，其中同樣不乏比國家政策更嚴厲的條款。如外地人買房貸款須先開證明、商業銀行可停發第三套房貸款、中小套房建設用地至少占77%、重點建設中小套型商品住房、房源價格須一次性公開、住房預售信息向社會公開等共十四條房地產新政。其后，青島市又出臺了自2010年5月24日起將二套房房契稅率由 1.5%統一提高到3%。 5月6日深圳出臺房地產調控細則，在全國首次叫停保障房的上市交易。效果如何呢？國家統計局2010年7月12日發布：全國70個大中城市房屋銷售價格6月份同比上漲11.4%，從漲幅看，由5月的環比上漲0.2%，變為6月環比下降0.1%。青島市房屋銷售價格6月份同比上漲7.2%，環比下降0.1%，上半年市屬七區同比上漲7.5%；新建住宅價格同比上漲7.6%，環比與5月持平；二手房同比上漲 8.3%，環比下降 0.4%。2010年7月19日國土資源部公布了全國105個主要監測城市地價平均值為2756元/平方米，環比上漲1.52%，同比上漲9.29%；其中商業4017元/平方米、居住4006元/平方米、工業614元/平方米，分別環比上漲1.98%、1.73%、1.09%，同比上漲10.67%、12.60%、4.92%。

????但正如公眾所擔心的，我國已經進行了多輪房地產宏觀調控，政策更是一次比一次嚴厲，但調控始終沒有取得預期效果，房價甚至在調控過后多次出現報復性上漲。此輪“史上最嚴厲”調控能否走出“打壓房價——報復性反彈——打壓房價——繼續反彈”的怪圈，人們拭目以待。為此國家主管部門，將繼續推出樓市調控新政，突出是：房地產用地出讓保證金比例從20%提高到30%；面對全國31個省區市都存在“未報即用”的違法用地、僅國家級和省級重點建設項目即占40%的局面，出臺當地方政府管轄區域內，年度違法用地在新增建設用地占用耕地的總面積中達到15%以上，或者未達到15%，但是造成惡劣影響的，必須追究主要負責人的責任。在實踐中，2010年7月初多家媒體報道，繼上海、南京、杭州等地的銀行放松第三套房貸后，深圳、北京的部分銀行也已悄然放松第三套房貸。面對這種報道，住建部否認國家“樓市調控取消”；銀監會表示，執行差別化房貸政策的要求和標準沒有任何變化，各商業銀行要繼續嚴格執行二套及以上房貸政策。 2010年9月國家面對部分城市房地產價格的反彈,發出強化調控的決心。

????三、2020年前房地產市場基本走勢是什么呢？

????（一）堅決執行中央確定的方針與政策，建立以政府為主導的房地產市場運行體制與機制。

????中國正處于社會主義初級階段高速增長期，正處于城市化快速膨脹期，在這“兩期”中，區域或城市進入了新一輪的建設高潮，其經濟社會建設與發展需要越來越多的巨額資金，為籌措巨額資金，近年來各級地方政府高速發行各種類債券，再加上政府管理的國有獨資投資公司，其已經形成的投融資平臺吸引著相當規模的資金，以支持城市建設與發展的需要。據2009年末統計，全國約有3800家地方政府投融資平臺，負債規模達到7.38萬億元，比2008年初增加了兩倍，資金絕大部分來源于貸款，已占一般貸款余額的20.4%；而同期中國全部的省區市的財政收支差額都是負數，2009年最高的四川省為-2321.1億元，最低的北京也達到-274.9億元，山東省居中為-1068.3億元。各種類債券加上國有獨資投資公司打造的投融資平臺吸引著的相當規模資金，有專家擔憂會形成次貸危機。

????現在的問題是，在高房價就像“過街老鼠，人人喊打”之際，房地產作為國民經濟重要支柱產業的地位從未動搖過，從可預測的未來看，房地產仍然是國民經濟強有力的經濟增長點；政府償還債券和貸款的資金來源之一是通過房地產用地出讓收入所得，而目前樓市價格成本構成中，70%是由地價決定的。在這種情況下，政府為保證償還債券、加快推進城市建設需要等各項支出，是不會輕易降低房地產用地出讓收入水平的，這也就決定了樓市價格很難真正的降下來。既使通過強硬的行政手段把樓市價格暫時降下來，同時又會引發建設與發展中難以解決的其他經濟社會矛盾。在這種矛盾面前，會逼使樓市價格再一次暴漲。歷史不會倒退，歷史可以重寫，在未來城市經濟社會發展中，青島2020年前樓市價格基本走勢是什么呢？

????一是最理想的走勢是，樓市價格實現穩定增長，而不是人為的壓低價格，但是其增長幅度必須低于居民的收入增長，并且合理調整價格結構、消費結構和收入結構，堅決實施一定期限的國民收入倍增計劃。

????從青島的樓市價格發展的過程看，筆者始終堅持認為，在一個歷史時期內，青島的房價應當保持一個適度的增長，既要杜絕“瘋增長”，也要防止負增長。從2000年（該年度統計口徑房屋實際銷售價格1828元/平方米，其中住宅為1743/平方米）算起，到2020年的20年內，青島房價每年增長幅度控制在3~5%為最科學、最合理的范圍。因為像青島這樣的城市，房價出現負增長，必定會損害固定居民的根本利益；在保持適度增長的情況下，同時發揮經濟杠桿的調節作用，才能有效遏止炒房和非固定居民的低價購房。按照每年增長幅度控制在3~5%計算，綜合各種因素的影響，到2008年末，應為房屋實際銷售價格3500~4000元/平方米，住宅為3300元~3800元/平方米。但是實踐的發展已經突破了科學、合理的房屋銷售價格調控范圍，到2008年末統計口徑房屋實際銷售價格達到5096元/平方米，超過調控最高價格27%；其中住宅為4789元/平方米，超過調控最高價格26%。2009年下半年更是過快上漲。局部的樓盤甚至出現價格翻番。

????二是樓市價格基本走勢所決定著的具體銷售價格的“漲與降”，是受多種因素影響而表現為一個復雜的過程。隨著青島繼續保持城市建設的高速度，隨著市民住宅剛性需求的繼續拉動，隨著城市土地資源的日益緊缺，隨著國民收入倍增計劃的實施，必定會引發消費結構、需求結構、價格結構、生產結構在一個平面上重新進行結構比的排列，肯定會進一步強化住宅的剛性需求。上述主要因素都決定了以2009年為基點，2020年前城市的樓市價格整體上不會出現負增長。

????三是黨和政府強化房地產市場良性發展的調控決心，決定了能夠終結房地產市場發展的“暴利時代”，把過快上漲的樓市價格打回“原形”。打回“原形”就是實現住宅銷售價格的科學合理穩定的增長；就是某些地段出現符合規律的負增長。

????具體到青島市就是從2000年算起到2020年年均增長速度控制在3~5%；按照這一增長速度計算，再考慮多種因素影響，到2020年住宅銷售價格控制在 7000~8000元，不超過9000元應是合理的。近期，一些城市出現了統計意義上的樓市價格下降，但是消費者實際的感受卻同這種統計上的降價有著明顯的反差，相當的人群認為這是一種“降價假摔”的現象。筆者認為，目前城市房屋銷售價格既不是真降，也不是假摔，而是處于波動式的膠著狀態。因為在城市處于高速建設發展期，房地產市場顯現出更加多變的態勢，如2010年7月30日青島市四方區哈爾濱路52號3號地塊在競拍中，拍出7200元/平方米，成為該區新地王，超過市北區CBD地塊的拍賣價。對此，權威人士普遍認為“看不懂”。按照這個地價，其商品房荬價至少是14000元/平方米。而百姓們渴望房價的下降是完全可以理解的，但是從未來十年經濟發展的趨勢看，這種價格波動式膠著狀態客觀的決定了青島市整體上不可能出現房屋銷售價格負增長，因為客觀實踐不可能提供出現負增長的空間。但是從執政為民的視角看，需要把房價每年增長幅度控制在3~5%這一最科學、最合理的范圍內。正是強有力的調控決心才使百姓們看到某些區域和樓盤出現降價，但是這種降價改變不了大趨勢。

????四是建立科學的住宅消費結構，實現高檔商品房、中檔商品房、經濟保障房、租賃房之間的合理結構比。在這個前提下，按照高收入、高消費的市場經濟法則，推出高房價的高檔商品房，使其成為重要的“稅源”和“財源”。還要鼓勵日益壯大的中產階層消費中檔商品房，也使其成為一種“稅源”和“財源”。政府要通過上述兩種“稅源”和“財源”的收入，劃定比例，用于建設經濟保障房和租賃房。

????五是充分發揮經濟保障房和租賃房的社會住宅需求的保障與穩定作用，提高政府調控房地產市場水平，以市場手段，從根本上消除炒房之源。炒房之所以能“炒”起來，最主要的原因是市場客觀存在著一種剛性需求。今天中國的綜合國力已經位居世界前三甲，無論是國家，還是青島都具備了建設經濟保障房和租賃房，滿足社會基本需求的經濟實力。在這種不可更改的大趨勢下，社會主義制度的優越性決定了當經濟保障房和租賃房基本滿足社會剛性需求之時，就是消除“炒房”之日。

????如果不能夠正確認識和把握這種價格波動式膠著狀態的發展趨勢，很可能一陣風后，樓市價格會出現再一次的暴漲。筆者認為，為了能夠促使城市房地產實現可持續的穩定發展，在中國現有的政治與經濟管理體制決定了經營城市的主角是各級政府的情況下，首要的是建立以政府為主導的房地產市場運行體制與機制：

????一是建立科學合理的供地制度，把政府調控的土地價格剪刀差控制在合理的范圍內，硬性規定土地收入的一定比例，必須用來保障居民的基本居住用房。

????二是確立社會主義初級階段房屋科學居住結構體系指導方針，建立租賃房、自購房等合理結構。政府要提供足夠的不同價格水平的租賃房，通過政策，鼓勵居民消費租賃房；延長經濟適用房、政府范疇內帶有福利色彩購置房等上市交易的期限；杜絕保障房的上市交易；在拆遷中必須堅持的第一原則是，被拆遷戶實際得到的補償金，能夠在同一地價的原居住空間內買得起房。

????三是切實解決“空置率”的問題，從根本上消除“樓市泡沫”的現象。據國家電網對全國660個城市統計，2010年1~6月有6540萬套住宅電表連續6個月讀數為零，這些空置房足以供2億人居住。這個統計，從一個側面反映了住宅“空置現象”。 “空置率”長期居高不下，動搖著中國房地產市場的根基。

????（二）解決居民住房和提高居住水平的根本途徑是不斷提高國民的收入水平，讓人民分享改革開放的成果。

????人人參加改革和建設，人人享受到改革和建設的成果，把共同建設、共同享有貫穿于和諧社會建設的全過程，使構建和諧社會成為中國人民的自覺行動，是“民生為重”的經濟社會發展模式的本質內容。近年來，我國地區、城鄉、行業、群體間的收入差距不斷加大，2009年末，基尼系數為0.47，已遠超0.4的國際公認警戒線。可以肯定地講，中國正處在社會主義初級階段，還沒有完全結束“讓一部分人先富起來，”的歷史階段，也沒有完全進入“全社會都富起來”的歷史時期。在這種歷史發展的過渡期內，具有相當數量的、相對貧困的人群不用說購買商品房，即使購買經濟適用房也是望塵莫及的，這就是國情。為此要實現房地產可持續的穩定發展，必須長期堅持人人參加改革和建設、人人享受到改革和建設成果的指導經濟社會發展的方針，把解決相對貧困人群居住的保障房和廉租房問題放到非常重要的位置上，并作為城市推進房地產可持續穩定發展的重大國策來真抓。

????（三）通過環繞大城市圈的小城市的加快發展，以有效的分流大城市的居住人口，促使大中城市的樓市價格實現符合規律的穩定增長。

????目前正在啟動的建立“鎮級市”，已經提到實際操作的層面上來。從中國城市發展的趨勢看，隨著城市化以前所未有的速度加快發展，隨著以大城市為中心的經濟圈或經濟區的強力推進，隨著小城鎮建設的成熟度越來越高，非常需要建立一大批“鎮級小城市”。建立“鎮級市”，是政治體制與經濟管理體制所發生的一場偉大的變革，因為它是對中國長期實行的中央直轄市（省級）、省轄市（副省級或地級）及縣級市的三級城市管理體制的重大改革。對比發達國家的城市層級管理體制，中國已經建立起來的雄厚物質基礎，傳統“小城鎮”發展到今天表現出來迫切需要改革，才能顯現巨大活力的意愿，都為建立“鎮級市”，變三級城市管理體制為四級管理體制提供了完全可以操作的實踐基礎。目前溫州市正在積極進行設置“鎮級市”的試點，對于中國建設和發展小城市具有著首先“吃螃蟹”的意義。

????建設“鎮級市”有助于從根本上遏止大城市日益膨脹的趨勢，使城市空間戰略布局從根本上改變中心城市過度集中發展的弊端，提高城市的整體管理水平；有助于從根本上解決城市化帶來的人口過度集中居住的現象，有效降低地震等突如襲來自然災害所造成的人員傷亡等損失；有利于從根本上擺脫傳統的“小城鎮”觀念對國民“城與鄉”思維的束縛，以徹底消除居住在“小城鎮”仍然是農村的心理障礙；有利于對有限的土地空間進行“精雕細刻”，最大限度地提高土地容積率水平；有利于從根本上最大限度的整合小區域資源，挖掘全部的小區域發展潛力，科學地推進大中小城市的合理布局，使小城市真正在“小”字上做足做強，永遠展現著“城市讓生活更美好”的主題。 “鎮級市”完全是“市”的概念，它同目前所流行的“小城鎮”，是絕不相同的理論概念。以“鎮級市”為代表的小城市的崛起，其獨特的經濟處向度及核心競爭力，決定了在區域城市群圈中，“鎮級市”的規模數量多寡、特色鮮明高低決定了大城市群圈的發展活力強弱，成為大城市群圈城市層級結構不可分割的重要組成部分。圍繞大城市的“鎮級市”的崛起，改變著人民的居住觀，這種改變為科學調控樓市價格奠定了最好的社會穩定基礎。

????（四）通過法律和政策“雙管齊下”的強硬手段，從根本上終結房地產商的“暴利時代”，讓房地產業的發展回到正常的盈利軌道上來，讓政府回到正常的經營城市、管理城市的軌道上來，讓樓市價格回到正常的運行軌道上來，讓消費者回到正常的消費軌道上來。

????國家已經開始啟動包括青島在內的全國35個城市樓市價格的調研工作，真正弄清楚房地產開發價格。據統計，全國房地產企業2008年實收資本33052.4億元，營業利潤 3861.3億元，分別比 2004年增長123.2%、290.4%；每百元資本利潤率為11.7%，同比，全國制造業每百元資本利潤率為3.2%。顯然，超過全國行業平均利潤率取得高額利潤，才使調控樓市變得如此艱難。

????（五）通過建設有中國特色社會主義的制度優勢，繼續發揮金融調控手段，建立城市住房保障信息系統，在穩定樓市價格的同時合理科學地保護房地產業的可持續發展。

????中國正處在社會主義初級階段高速發展的歷史時期，這個歷史時期最鮮明的特征之一是，城市化帶動現代化、社會化的發展。隨著城市化的發展，中國的城鄉必將進入快速規模的擴張發展期，這也必將帶動房地產業的發展。現在需要研究的問題是，在房地產業仍然處于高速發展的歷史時期，如何充分地運用金融調控手段，發揮金融在社會主義市場經濟體制中的杠桿調節作用。可以肯定的講，“金融杠桿”作為調節房地產市場的“第一杠桿”，發揮金融的杠桿調節作用，不是“打壓房地產業”，而是更好的保護房地產業長期健康持續的發展。

????在推進房地產業長期健康持續的發展中，青島已經開始建立地、樓、房、戶于一體的城市住房保障信息系統，這一創新的操作方式，2010年6月24日已被國家住建部在青島召開的工作會議上作為典例向全國推廣。現在的問題是，面對更加多變的房地產市場，城市如何強化住房保障工作的動態管理，提高常態化的管理水平，實踐期望著青島創造的地、樓、房、戶于一體的城市住房保障信息系統，能夠取得更加具有實效的成果,使房地產業成為建設和諧社會的幸福產業。

????中國正處在經濟社會發展的高速建設時期，房地產業作為國民經濟的支柱產業，要實現科學、健康、可持續的發展，建設成符合中國國情的“幸福產業”，需要深刻認識房地產經濟的變化態勢，切實把握城市房地產市場發展趨勢，努力探索一條與社會主義市場經濟體制相適應的發展道路和操作模式，把過快上漲的樓市價格打回“原形”，實現房屋銷售價格穩定增長。(郭先登)