稅收政策打亂買房計劃

    除了限購令外，營業(yè)稅、利率的調(diào)整也打亂了很多人的購房計劃。年輕白領(lǐng)王勇是首次購房，已經(jīng)洽談好了一套約60平方米的房產(chǎn)，東挪西湊，終于把首付款付給了房東，正等著過戶。由于這套房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓期不足5年，按合同約定，他必須替房東繳納差額營業(yè)稅。房產(chǎn)新政出臺后，不滿5年房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓要按全額征收營業(yè)稅。“正準備過戶，突然下發(fā)了新政，按全額繳納營業(yè)稅，又要多付幾萬元，去哪兒湊錢呀！”王勇很糾結(jié)。“我們這幾天也碰到幾個這樣的情況，被新政‘卡’住了，沒辦法，這是不可抗力，只能按照規(guī)定來，否則只能退房。”太平洋房屋總經(jīng)理孫先生說。

    記者從交易中心了解到，根據(jù)國務(wù)院出臺的樓市調(diào)控新政，1月27日財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā) 《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》財稅（2011）12號文，我市已于1月28日起正式實施營業(yè)稅全額征收規(guī)定，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅。

    舉例來說，一套110平方米的房子，當時買進來的總價為60萬元，現(xiàn)在總價100萬元，新政出臺前賣房子要繳2.2萬元的營業(yè)稅款，現(xiàn)在則要繳5.5萬元的稅款。按照房地產(chǎn)交易慣例，這些稅費都會轉(zhuǎn)嫁到買家頭上，這無疑也是大大增加了交易成本。

    政策疊加致交易量回落

    面對接踵而至的調(diào)控政策，連日來交易量也跌入了冰點。昨日下午，記者來到了位于南京路的市房地產(chǎn)交易中心市北交易處大廳。在大廳玻璃門，貼著一張溫馨提醒通知：由于近日天氣寒冷，市北交易處足以滿足市民辦理業(yè)務(wù)的需求，不需長時間排隊等候，因此提醒市民不要早起排隊，正常營業(yè)時間到交易大廳便可以順利辦理。

    大廳保安告訴記者，這幾天辦理業(yè)務(wù)的市民非常少，但仍有市民早上七八點就過來排隊，天寒地凍實在沒有必要。“去年12月份的時候人比較多，今年1月中旬那幾天人也不少，但自10天前開始人少了很多，現(xiàn)在根本不用排隊。”記者看到，大廳很多窗口處于空閑狀態(tài)。

    “上周傳出青島要出限購令的消息后，一些想出手的加快了步子，辦理各種手續(xù)，所以上周網(wǎng)簽的量確實挺高的。現(xiàn)在，青島版限購令正式出臺，肯定會對買賣雙方心理帶來較大影響，市場看來要進入觀望期，交易量肯定會出現(xiàn)回落，但房價很難說會下降，房東惜售的心理特別重。”21世紀不動產(chǎn)分析師張斌說。 

    拿地會更加謹慎

    聽聞我市出臺的限購令范圍不僅僅局限于市內(nèi)四區(qū)，而是市轄七區(qū)，主要在青島三區(qū)開發(fā)項目的一央企地產(chǎn)營銷負責人嘆了口氣，“該來的還是來了，好在我們提前做好了準備，提前在市區(qū)拿地，建商品房的同時開建保障房，這也是以后的大勢，我們公司已做了相應(yīng)的戰(zhàn)略調(diào)整。”他坦言，我市正式出臺的限購令將在短期內(nèi)對市場帶來較大影響，姑且不談實質(zhì)性影響有多大，但購房者的心理預(yù)期肯定是會受到極大的動搖，不再有以前那么強烈的購房沖動。

    當記者詢問 “今年是否繼續(xù)拿地”時，這名負責人表示，“巧婦難為無米之炊，地肯定是要拿的，但今年肯定會更加謹慎。”

    觀望一段然后再說

    去年下半年新添置了一套改善型住房的市民陳先生得知限購令頒布后，暗自為自己提前成功購房慶幸，“我第一套房在嶗山區(qū)，去年買的這套在市北區(qū)，雖說是第二套，但我辦手續(xù)時，在房產(chǎn)系統(tǒng)中卻顯示我名下無房，所以我仍然按照第一套房的首付和利率標準買下了這套房。我感覺政府的信息系統(tǒng)要全面聯(lián)網(wǎng)還有一個過程，這也是我個人比較擔憂的一點，沒有系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)，限購令的執(zhí)行恐怕就要打個折扣。”陳先生接受記者采訪時說。“限購令一出，房地產(chǎn)市場下行，估計一些小開發(fā)商的日子會很難過，大型的有實力的開發(fā)商就會搶占更多的市場，這樣有可能會加劇壟斷，房價要降就更難了。”喜歡研究島城樓市的市民楊先生表達了自己的看法。而有買房打算的26歲男青年小王則表示，新政策看上去很猛，自己要等等看。

    商業(yè)地產(chǎn)或迎來春天

    “新政策對住宅市場是短期利空，對商業(yè)地產(chǎn)卻是利好，雨水不能總下在一個地方，商業(yè)地產(chǎn)大旱很久了，也該下點雨了。”一名不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士說。

    以往商業(yè)地產(chǎn)因為風險大，一直不是開發(fā)主力，但現(xiàn)在住宅市場被頻繁調(diào)控，銀行貸款收緊并壓縮，而商業(yè)地產(chǎn)因價格穩(wěn)定、銀行貸款相對寬松，反倒成了規(guī)避政策風險的一種方式。據(jù)了解，目前金融機構(gòu)對于商業(yè)項目提供的信貸政策不變，5成首付，利率維持以往指標，由于回報率高于住宅，商業(yè)地產(chǎn)走熱成趨勢。事實上，近一兩年來我市涌現(xiàn)出多個商業(yè)地產(chǎn)項目，并已漸成氣候，在香港中路商圈、李村商圈就有不少。

    記者注意到，在商業(yè)項目如雨后春筍般涌現(xiàn)的背后，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在悄悄戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，甚至包括已在住宅市場形成規(guī)模的地產(chǎn)“龍頭”萬科和保利，“以往萬科主打住宅產(chǎn)品，現(xiàn)在也調(diào)整產(chǎn)品路線，商業(yè)地產(chǎn)將占到其開發(fā)量的20%-30%。保利地產(chǎn)也表示在未來3年內(nèi)，公司持有的商用物業(yè)面積將增加到300萬平方米，成為整個企業(yè)全新的利潤增長點。”我市一地產(chǎn)界觀察人士指出。(撰稿 孫靜芳)