????商品房限購令將有退出時間

????據新華社電 隨著1月26日“國八條”的出臺，原本就已經備受關注的商品房限購政策再次引發了市場的強烈反應。根據最新的政策要求，限購措施無論從范圍還是力度都將全面升級。面對如此直接的市場干預，許多業內人士表示，政策一旦在全國范圍內施行，短時間內市場成交量將受到明顯的影響，雖然限購不可能一直持續，但它立竿見影地抑制市場需求的功能無疑將為保障性住房建設等調控手段爭取更多的時間，從而從根本上調節中國房地產的供需關系，實現房地產市場健康穩定發展的長遠目標。

????限購城市已經翻番

????早在去年4月，“國十條”就曾經提出過商品房限購的問題，當時只有北京響應；9月底，決策層再次強調部分房價上漲過快的城市要采取一定的限購措施，隨后又有15個城市開始限購；今年1月以來，又有7個城市加入限購陣營。

????根據1月26日國務院常務會議的最新要求，“各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施”。

????京、津、滬、渝4個直轄市，大連、寧波、廈門、青島、深圳5個計劃單列市，再加上27個省會城市，明確將要實行限購的城市就已經達到了36個。與此前提出的制定和執行限購政策的城市范圍相比，此次要求制定和執行限購措施的城市基本上包括了房地產市場上所有的所謂“一、二線城市”，部分三線、四線城市也被納入到限購政策的行列當中。根據北京中原三級市場研究部的估計，按照新的政策要求，從目前市場的情況來看，在全國范圍內施行限購政策的城市很可能將達到60個，幾乎是現在施行限購城市數量的兩倍。

????在制定和執行限購政策的城市范圍進一步擴大的同時，限購政策的嚴厲程度也進一步提高。政策明確提出對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。

????這就意味著，已經出臺限購令的20多個城市很可能將重新調整限購的口徑，因為除深圳外，大部分已經出臺限購政策的城市都規定居民還可新購一套住房。

????長期執行會扭曲市場

????相比之前北京等區域執行的限購政策，“國八條”中有關限購的要求更加嚴格。新的限購政策不僅針對新購住房，同樣嚴查存量住房，如果嚴格執行的話，市場需求將被有效遏制。

????上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，在此嚴厲行政干預之下，整體而言，2011年全國樓市降溫情況將明顯大于2010年，70個城市房價指數很可能將于二季度出現同比負增長，年內多個月份房價會出現環比負增長。部分房價偏高的一、二線城市，房價將出現一定幅度的下跌。

????北京中原三級市場研究部研究總監張大偉以北京為例介紹，目前北京樓市有40％左右的購房者是外地人，而其中10％左右的人是原來有房產，現在需要改善或是投資的。外地人已有一套不得再買的政策很可能影響目前市場上10％左右的購房人群。另外對本地人嚴查存量的約束也將影響10％左右的購房者，預計市場將最少減少20％的購買力。

????限購政策對于短時間內給樓市降溫，穩住高企的房價無疑具有立竿見影的效果。不過如此直接的市場干預同樣也會帶來一定的副作用。

????“而在各地落實細則之前，不排除會出現部分城市的搶購潮。”張大偉表示。除此之外，新的政策進一步加大了對已有存量住房的監測，部分人群，尤其是非本地戶籍人群改善性購房的需求將被嚴格控制。

????另外，也有一些人擔心，限購可能導致需求的進一步積壓，為樓市的報復性反彈埋下隱患。

????退出時間取決于

????調控目標和效果

????“作為一個特定時期的特殊手段，限購政策的實行短期內在調節市場、抑制投機購房方面肯定會有明顯的效果。”北京大學房地產研究所所長陳國強說，“但這并非長久之計，如果長期實行，肯定會扭曲市場關系。”因此，在限購政策執行的同時，必須加快保障性住房的建設，增加商品房和保障性住房的供給，使限購政策在退出時，樓市能夠軟著陸。

????楊紅旭表示，無論是中央還是地方，其實都清楚地知道限購政策這種直接干預市場的調控方式只能是一種中短期政策。何時退出，主要取決于調控的目標和效果是否能夠達到預期。

????事實上，限制投資、投機性購房，加快保障性住房的建設，目前已經成為房地產調控的一種長期性政策指向。在這種政策指向下，限購政策的強勢推出與其說是一種給樓市降溫的權宜之計，更大程度上講，其實是在為深層次的房地產調控爭取時間。一方面通過限購和限貸，減少市場上的投資、投機性需求，做減法；另一方面，增加保障性住房和普通商品房的供應，做加法。只有二者同時推進，才能逐漸將市場關系捋順。

????張大偉表示，限購及限貸等政策在2010年起到了抑制價格過快上漲的作用。但是因為需求的基數比較大，實際市場成交依然居高不下。在2011年只有繼續落實調控措施，利用限購等政策獲得增加供應的時間，對投資、投機需求繼續實施減法。同時，在2011年還必須增加住房有效供給，且保持土地供應平穩。在加減法的配合下，2011年的調控力度才能繼續保持。