“住宅受限了，商鋪反倒吃香了。最近老有市民打電話來問我們，青島哪兒有酒店式公寓，想投資公寓保值，不受政策限制，而且出租價(jià)格還比普通住宅高。”面對陷入嚴(yán)重觀望的島城樓市，21世紀(jì)不動產(chǎn)青島區(qū)域分部市場分析師張斌調(diào)侃道。

　　他道出了眼下樓市的新動向：對于普通老百姓來說還略顯生疏的商業(yè)地產(chǎn)，如今已悄然進(jìn)入很多人的視野，為此記者昨日展開了調(diào)查。

　　住宅新盤“失聲”

　　記者了解到，春節(jié)長假結(jié)束至今，島城沒有一個新盤打出宣傳造勢廣告，更沒有任何開盤或計(jì)劃近期開盤的信息。“鑒于眼下房地產(chǎn)市場政策調(diào)控的強(qiáng)勢壓力，讓開發(fā)商顯得格外謹(jǐn)慎。”一業(yè)內(nèi)人士指出。

　　記者采訪了解到，年前高調(diào)入市的四方東部某樓盤如今只剩下了面積在150平方米以上的大戶型在售，問及新房源推盤時間，“可能在五六月份吧。”嶗山區(qū)高科園裝飾城附近一新盤售樓處工作人員也稱 “下一批房源何時推還沒定，還是看看市場發(fā)展再說吧”。

　　商業(yè)樓盤偷著樂

　　與住宅樓盤開盤慘淡行情相比，商業(yè)性質(zhì)的樓盤卻在暗中偷樂，更有一家以商鋪和公寓為主的樓盤逆勢而上，選擇在本月開盤。記者前日來到位于四方區(qū)洛陽路這家樓盤，記者一走進(jìn)售樓處，聽說要買房投資，置業(yè)顧問就熱情地介紹道：“我們的產(chǎn)品包括底商和公寓，都是商業(yè)地產(chǎn)，不受限。臨街底商差不多快賣完了，精裝修公寓還有幾套，不多，要買的話可要抓緊了。”

　　記者了解到，該樓盤由兩層沿街商鋪和兩層精裝公寓組成，部分底商單價(jià)超過2萬元/平方米，但已預(yù)訂一空，而精裝修公寓單價(jià)超過了1萬元/平方米，也所剩不多。

　　隨后記者又來到李滄區(qū)達(dá)翁建材市場附近的一處樓盤，這里正在舉行答謝老客戶的慶元宵節(jié)活動，現(xiàn)場好不熱鬧。據(jù)悉，年后上班僅一周，其商鋪和公寓的成交總價(jià)就超過了一千萬元。“初七售樓處一開門就有人過來看鋪?zhàn)樱?dāng)場就交了定金。這幾天不斷有人來看房，平均每天成交一兩套，完全出乎我們意料。”項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人告訴記者，截至昨日下午，節(jié)后上班僅一周時間已經(jīng)成交了3套臨街商鋪和10套酒店式公寓，商鋪單價(jià)約3萬元/平方米，精裝修公寓均價(jià)為8800元/平方米，總價(jià)1398萬元，大部分是貸款購買。

　　四方、李滄商鋪賣得火，臺東商鋪年后也已展開了攻勢。位于臺東三百惠西側(cè)的一處純商鋪項(xiàng)目去年11月底開盤銷售，目前已銷售了六七成，面積偏小的、臨街的賣得最好。“年后限購令落實(shí)了，很多人忙著過來看鋪?zhàn)印！笔蹣翘幑ぷ魅藛T介紹說。

　　成熟市場尚未形成

　　據(jù)了解，2008年年底以來，住宅市場首付最低僅20%，還可以享受七折優(yōu)惠。而商業(yè)地產(chǎn)首付為50%，還沒有利率優(yōu)惠，處于劣勢。另外，商業(yè)地產(chǎn)不可以落戶，而購買100平方米以上的新建商品房便可以落戶。但隨著限購令的落地、信貸政策的調(diào)高，商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢便顯現(xiàn)出來了。按照限購令的要求，已經(jīng)擁有兩套及其以上住宅的投資客今后將無法購房了，直接失去了購房資格。商業(yè)地產(chǎn)卻不受限制，中小戶型的酒店式公寓總價(jià)并不高，升值潛力也很大。如市北區(qū)萬達(dá)39克拉酒店式公寓單價(jià)已由開盤時的9000元漲到了15000元。

　　面對目前商業(yè)地產(chǎn)逐漸走俏的局面，市房地產(chǎn)協(xié)會相關(guān)負(fù)責(zé)人馮先生認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)投資對于老百姓而言相對陌生，成熟的投資市場尚未形成。但是，隨著商業(yè)地產(chǎn)日益受到關(guān)注，具備實(shí)力的機(jī)構(gòu)、個人投資者也會從住宅市場轉(zhuǎn)向更加專業(yè)的商業(yè)領(lǐng)域。目前來看商住樓迎來新的機(jī)遇，但從長遠(yuǎn)來看，商業(yè)地產(chǎn)并非沒有壓力，這同時也要考慮到房產(chǎn)稅的出臺可能造成的影響。

　　“吃進(jìn)”前勿忘風(fēng)險(xiǎn)

????還有業(yè)內(nèi)人士指出，投資商鋪前得想清楚，不要以為商鋪不受調(diào)控影響就可以大舉“吃進(jìn)”。商鋪轉(zhuǎn)讓時除了3%的契稅，有兩個稅費(fèi)較高：土地增值稅，按照該商鋪賣出后的利潤率的高低，對凈利潤部分征30%~60%的稅；營業(yè)稅，按照凈利潤的20%征稅。有專家表示，一般來說，商鋪換手率極低，其原因即為轉(zhuǎn)讓交易過程中的高額稅費(fèi)，通常上家需要繳納的稅費(fèi)占其利潤的55%以上，因此，絕大多數(shù)商鋪投資者選擇長期持有，通過收租獲取利潤，這和投資住宅講究高拋低吸賺取差價(jià)的贏利模式有根本的區(qū)別。“酒店式公寓之類的商業(yè)地產(chǎn)，首付至少五成，而且利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%，而且，貸款期限最高10年，不能申請公積金貸款，月供不低。但轉(zhuǎn)手稅費(fèi)占到了房價(jià)近30%，這些都是投資風(fēng)險(xiǎn)。”業(yè)內(nèi)人士說。

????中介“掉轉(zhuǎn)槍頭”瞄商鋪

????租賃業(yè)務(wù)是節(jié)后主流

????新樓盤商鋪、公寓走俏，那么二手房中介面對如今住宅市場行情，又是靠什么為生，接下來將以何措施來應(yīng)對市場的變化呢？

????記者日前走訪多家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，他們均表達(dá)了一致的看法——樓市觀望氛圍濃厚。在21世紀(jì)不動產(chǎn)閩江路分店，置業(yè)顧問正忙著回訪此前有意向買、賣房的客戶，但得到肯定答復(fù)的不多，負(fù)責(zé)人朱女士說：“購房人不敢買，房東不敢賣，都在觀望。買的盼著價(jià)格落落，賣的希望價(jià)格稍漲漲，僵持不下，只好看接下來的行情。”目前店內(nèi)主要以租賃業(yè)務(wù)為主，“普通住宅的租賃是年后一個大市場，這是慣例，但今年我們加大了商鋪、寫字樓租賃業(yè)務(wù)的投入，擴(kuò)大網(wǎng)絡(luò)營銷規(guī)模。其實(shí)還有不少人想買商鋪，但市南東部這片出售的商鋪實(shí)在太少了，基本上沒有房源。”據(jù)了解，目前市南區(qū)閩江路、江西路一帶的臨街底商根據(jù)朝向、面積、客流量等因素不同，單價(jià)在5萬-10萬元/平方米區(qū)間不等。

????中介加大商鋪投入

????“為了應(yīng)對此輪國家樓市調(diào)控，我們公司中國區(qū)域總部去年年底已經(jīng)成立了商業(yè)地產(chǎn)部，在緊抓住宅市場的同時，也適度開拓商業(yè)地產(chǎn)的租賃買賣業(yè)務(wù)。目前青島地區(qū)已經(jīng)在醞釀籌措，從人力、物力等方面做準(zhǔn)備。”21世紀(jì)不動產(chǎn)青島區(qū)域分部市場分析師張斌介紹說。

????無獨(dú)有偶，山東太平洋房屋也已著手成立商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)中心，青島總部總經(jīng)理孫杰告訴記者，由于公司門店此前多分布于市南、市北、嶗山等中高檔區(qū)域，改善性需求和投資性需求占較大比例，在此次國家及地方的調(diào)控下，部分客戶的需求被限制住了，這對公司的經(jīng)營帶來一定考驗(yàn)，“是危機(jī)更是商機(jī)，早在去年我們就開始著手加大商鋪、公寓、寫字樓業(yè)務(wù)的投入，各個分店都有專人在打理這塊業(yè)務(wù)。今年我們計(jì)劃成立一個專門的服務(wù)中心來做這塊，不斷挖掘新的房源，加大商鋪、公寓的推介力度。”孫杰說。隨著春節(jié)前密集的調(diào)控頻出，一系列房產(chǎn)新政高調(diào)出臺抑制高房價(jià)，但包括酒店式公寓、辦公樓 、商鋪等在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)完全不受限購約束，有了這些有利條件，一些有經(jīng)驗(yàn)的投資人士醞釀“掉轉(zhuǎn)槍頭”對準(zhǔn)商鋪。