樓市新政

　　新“國八條”的樓市調控細則要求，各金融機構要切實執行差別化住房信貸政策。同時，通過稅收金融監管措施，合理引導住房需求，有效遏制投資投機性購房。

　　提高二套房首付比及利率

　　>>解讀借款壓力增大

　　新政出臺前，本市公積金二套房首付比例為50%。但此次細則中明確提出，公積金二套房貸款需嚴格執行首付60%，利率1.1倍的政策，這也使得目前實際操作執行的公積金二套房首付50%不復存在。對于使用公積金貸款購買第二套房產的借款人來說，前期壓力會增大不少，又將會導致一部分人群的貸款觀望。

　　據“偉嘉安捷”統計，目前使用公積金貸款的借款人占總貸款人群的四成左右，首付提高后至少有兩成人群會受影響。公積金貸款與商貸就二套房貸款首付和利率調整一致后，以80萬20年為例，購買二套房貸款公積金與商貸相比，月供能夠節省1070.29元，其優勢還是較為明顯的。但需要注意的是公積金有貸款上限額度的限制，目前仍為80萬，借款人貸款時需考慮清楚。

　　另外，北京市房協副秘書長陳志解讀說，根據細則表述，如果新政出臺后，市場量價仍然過于活躍，甚至過快上漲，中國人民銀行營業管理部可根據房地產市場情況，提高二套房首付比例，以及貸款利率倍數。

　　各金融機構和北京住房公積金管理中心對貸款購買第二套住房的家庭，要切實執行“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍”的政策。中國人民銀行營業管理部可根據房地產市場情況，在國家統一信貸政策基礎上，研究提高本市第二套住房貸款首付款比例和利率。銀行業監管部門要加強監督檢查。

　　存量房最低計稅價擬調整

　　>>解讀嚴打“陰陽合同”

　　嚴格執行國家關于個人轉讓住房的營業稅、個人所得稅征收政策。財政部門會同稅務、住房和城鄉建設等部門根據市場情況及時動態調整存量房交易最低計稅價格，堅決堵塞“陰陽合同”產生的稅收漏洞。

　　目前，北京各區縣的過戶指導價格相對市場價格有較大的反差，導致投機分子鉆漏洞，以至于“陰陽合同”到處滋生，過戶價格的落差較大是導致購房人心生“避稅”的主因之一。

　　陳志說，為了避免這種情況的發生，政府將根據市場情況及時動態調整存量房交易最低計稅價格，使得指導價格更符合目前的房價水平。一旦政策落實后將會恰到好處地終結“陰陽合同”，對于穩定房地產市場交易秩序邁出了極有利的一步。

　　中國財政學會副會長、人大教授安體富建議，本市應大幅提高存量房交易最低計稅價格，盡快使其接近房屋交易的實際價格，以堵塞稅收漏洞。

　　提高高價房的土地增值稅

　　房地產開發企業應當在新開盤項目銷售前，將項目的土地成本、建安成本和銷售價格等報送住房和城鄉建設部門備案，經稅務部門核定，對定價過高、預計增值額過大的房地產開發項目提高土地增值稅預征率。

　　>>解讀有望降低房價

　　中國財政學會副會長、人大教授安體富分析，這意味著本市要提高那些定價過高、增值額過大的房地產開發項目的成本。由此，有望使房產開發商降低自己的房產價格，最終達到國務院堅決遏制部分城市房價過快上漲的目的。不過對于提高后的土地增值稅預征率可能達到多少，尚不好預測。

　　“這個規定是更加嚴格地對房價進行監管。”陳志說，通過備案，政府部門可以掌握每個預售住宅成本價格，并核算他們上報預售價格。對于報價與成本差距過大的將監管。此舉能有效控制新建商品房預售價格，讓房價保持在合理的范圍內。

　　投資不足25%項目不得轉讓

　　參加本市土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質的，要堅決糾正和嚴肅查處。開展商品住房用地使用情況專項檢查，對超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，必須及時收回土地使用權，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉讓土地使用權的行為，對房地產開發建設投資達不到25%以上的(不含土地價款)，不得以任何方式轉讓土地及合同約定的土地開發項目。

　　全面推廣限房價競地價

　　全面落實本市2011年國有建設用地供應計劃，優先保證保障性住房建設用地，確保保障性住房建設用地占全市住房供地的50%以上，各類保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地年度供應總量的70%。商品住房用地計劃供應量不低于前兩年年均實際供應量。總結本市“限房價、競地價”的經驗，并在中低價位普通商品住房用地供應中全面施行。

　　市場影響

　　至少排除30%購房需求

　　我愛我家集團副總裁胡景暉說，他看到新政后并不感到“恐怖”。將非京籍購房納稅或社保年限提高至五年，這一做法徹底將炒房大門關閉，控制了市場的需求，從而保護了自住需求。他認為，這一做法是讓需求排隊，給購房需求分出個輕重緩急。

　　“此次禁購將至少排除30%購房需求。”胡景暉說，他從他們公司去年的交易量中調查發現，京籍購房者只占35.5%，非京籍購房者占64.5%，這其中有一半未滿五年工作時間。所以，至少有30%的購房人群將被排除在今年的購房需求量中。

　　那么租金是否會大幅上漲呢？胡景暉說，去年北京租金上漲了16%左右，但房產稅試點政策的出臺，以及去年5條郊區軌道交通的開通，使市場房源范圍和數量均有所擴大，因此他估計，今年租賃市場漲幅可能在12%左右，不會大幅上漲。

　　對于房價，胡景暉并不悲觀，他認為不漲也算調控到位，并不需要大幅下跌。一些大型開發企業還是會購地，而一些中小型房企可能會退出。因此，地價也將穩定下來。

　　部分項目或調低價入市

　　鏈家地產副總裁林倩認為，細則可謂空前嚴厲，落實后會對北京市房地產市場整體的成交量產生一定影響，具體反映到網簽量上，2月底日均成交將很難超過500套，3月份作為傳統成交旺季也將會跌破萬套。

　　林倩說，此次細則出臺后，中高檔商品房審批將會從嚴，對于不合理定價的也不會允許入市。這樣一方面會影響中高檔房的供應逐漸趨緊，從而導致成交占比減少，拉低整體成交均價。同時，另一方面也規范了開發商定價，部分項目可能會調低價格入市。

　　關于北京市調控目標，林倩認為，雖然北京市政府到目前為止還沒有對外公布調控目標，但從政策細則來看，京版“國八條”與其他城市相比是最嚴厲的。而北京市作為調控的重點城市，調控目標也會處于相對更高的層次。貸款的相應配套政策，預計也很有可能在近日出臺。

　　據鏈家地產市場研究部統計，2010年5月份至10月份，北京市新開期房均價3萬以上項目一共有33個。而2010年11月到目前新開期房有19個。其中去年11、12月就有16個項目入市。1、2月份3萬以上項目占到開盤總數的60%。