新華網北京5月12日電近日，杭州、廣州、上海等國內多個城市傳來銀行首套房貸首付比例及利率上調的消息。建設銀行已經證實其浙江分行將首套房首付比例提高至四成，農業銀行浙江分行有調整首套房貸利率的計劃，此外，有的銀行雖未明確發布公告，但在實際操作中早已提高首套房貸門檻。首套房貸悄然提高門檻，究竟是調控力度的再次升級還是差別化利率政策力度的削弱？正常的房產消費需求會因此受到影響嗎？

　　銀行首套房貸

　　回顧過去的一年，雖然對房地產信貸政策的調控主要集中在以二套房為主的投資、投機性需求上，但不少商業銀行對于首套房貸的收緊也在悄悄地進行。在北京、上海、深圳等房地產一線城市，先是首套房貸利率優惠從7折調至8.5折，后來干脆直接取消了首套房貸利率優惠政策，而近日多地更是傳來了首套房貸首付比例及利率上調的消息。

　　雖然，銀監會相關負責人5日強調，目前貸款購買首套房首付款比例不低于三成，貸款購買二套房首付款比例不低于六成、貸款不低于基準利率的1.1倍的監管要求沒有改變。但就在幾天后，中國建設銀行相關負責人向新華社記者證實，該行浙江分行確已將首套房貸首付已上調至四成。建行強調這并不是全國范圍內調整，總行仍要求各級分行首套房貸執行不低于三成的首付款比例標準，但考慮到不同客戶的風險情況、首付比例、信用等因素，分行可根據自身經營和市場情況，對當地房貸進行細化和差別化調整。

　　農行相關負責人表示，目前總行對于首套房和二套房的首付標準沒有改變，“農行浙江分行目前首套房首付比例并沒有發生變化，但準備調整利率水平，在基準利率上略有上浮，上浮空間未定。”

　　中信銀行杭州分行相關負責人透露說，銀行各分支機構實際提高首套房首付比例不一樣，有的地方可能高達四、五成，而貸款利率也肯定打不了7折。“每個支行因各地情況不同而稍有分別，但幾乎可以肯定，首付三成很難批到貸款了。”

　　浦發銀行深圳分行相關工作人員告訴記者，現在額度很緊張，首套首付三成，利率最少上浮10%，還可能更高，主要看個人資質情況，利率最高可上調15%—20%。

????業內人士指出，今年以來，央行已經連續四次調整存款準備金率，達到了20.5%的高位，各銀行貸款額度明顯趨緊，為了能夠以有限的信貸額度保持相當利潤率，于是選擇了提高房貸門檻。“商業銀行以盈利為目的，當信貸額度大，錢貸不出去的時候，就對放貸給予利率優惠，當信貸趨緊時，往往就提高利率水平，以達到‘以價補量’。”

????差別信貸如何體現？

????自從去年年初“國十一條”將二套房貸首付定為不低于四成后，二套房貸的首付比例隨著調控力度的加大不斷提高，今年年初出臺的“國八條”更是明確要求將銀行二套房貸首付比例上調為不低于六成，利率不低于基準利率1.1倍。然而，在對多套住房信貸政策不斷收緊的同時，對于首套住房的信貸政策始終沒有發生太大的變化，打擊投資、投機和保護居民的合理自住需求始終是房地產信貸政策的基本宗旨。

????因此，當部分銀行提高了首套房的首付比例時，不少業內人士也提出疑問，在房貸首付上調至四成的情況下，首套房貸和二套房貸首付差距由原來的三成變成了兩成，信貸政策的“差別化”顯然被削弱了，如此調整會不會打擊合理購房需求？

　　正在浙江大學念碩士的張蕾表示，對于在讀的研究生，本來看到現在薪資漸長，對畢業后買房燃起了信心，如果首付不是很高的話，買房還不能稱為天方夜譚，但是現在首付提高了，估計買房的想法起碼短時間內成為空想。

　　一些業內人士為記者算了一筆賬，如果以房屋總價200萬元計算，調整前的首付款為60萬元，貸款金額140萬元，按揭30年，在等額本金還款方式下，如果利率上浮至基準1.1倍，每月需多還397.77元，總利息增加了143196.66元。如果首付提高到四成，利率上浮至基準1.1倍，首付款多支付20萬元，月還款額為7083.72，每月少支付782.85元，總利息少支付81826.67元，一次性首付支付壓力較大。

　　北京中原地產三級市場研究總監張大偉認為，限購政策影響持續，目前北京樓市約九成的二手住宅交易都是剛性自住和剛性改善需求，第二套購房占比由調控前的15.6%降至10.9%；如果信貸政策門檻提高，貸款首付和利率都處于高位，肯定會抑制自住購房者的需求。

　　保障合理購房需求要理性引導房貸市場

　　近年來，抑制投機性住房需求，將房價降到合理水平的房地產調控政策一直都未松動，保障居民正常合理的住房需求也是中央政府的一貫要求。在商業銀行保障其自身盈利和進行風險控制的同時，如何保障合理購房需求，避免差別化信貸政策被削弱同樣是個需要認真面對的問題。

　　北京大學公共經濟研究中心研究員韓世同說，“國八條”出臺至今樓市已經顯現出積極效果，但是首套房首付和利率的上調將可能抑制正常的住房消費需求，如果該做法全面鋪開，再加上限購、限貸的影響，將導致有效購房需求不足，首次置業萎縮加劇，將可能會使得房價突然之間暴跌，給宏觀經濟運行帶來震動。

　　建行研究部高級經理趙慶明則認為，短期內，首套房首付在全國大范圍上調可能性不大，可能主要針對個別此前房價上漲過快、漲幅較大的城市。“今年以來，銀行對房貸采取較為審慎的措施，個別地區上調首套房首付比例及利率多出于自身防范風險考慮。”

　　韓世同建議，國家應該全面評估當前已有國家調控政策帶來的效果，應當將政策堅持下去，鞏固新政帶來的效果，讓房價朝著合理方向慢慢降下去，避免房價突然暴跌。長期來講，應當適當降低首套房的門檻，鼓勵合理購房需求。

　　全國房地產經理人聯合會研究院副院長陳寶存認為，近段時間以來，首套房信貸政策優惠取消，現在又提高了首套房首付和利率，表明了銀行“以價補量”的沖動，不排除有的銀行已經開始著手行動，能否將這種信貸政策全面推開？央行和銀監會應當對這種信貸政策作出明確導向。（記者羅宇凡、歐甸丘、黃深鋼、邱明）