福建8個經適房項目平均合并利潤達38%，超國家規定利潤的10倍（騰訊財經配圖）

　　一份來自政府內部的審計報告，撕開了經適房定價機制暗藏的一角。

　　福建省審計廳日前披露，在全省抽查的多個縣市中的8個經適房項目，平均合并利潤達到令人咋舌的38%，超國家規定利潤的10倍。即便按照物價口徑，不計商業配套部分收入，利潤也高達25.5%。

　　令人玩味的是，福建省審計部門對進一步披露此事不

　　在福州，保障房建設的參與主體基本由當地城建房地部門及其嫡系國資把控。在南平、泉州等地，相關部門也存在不同程度的傾向：將保障房建設做成封閉系統，市場化機制和透明公開原則在此中并不奏效。

　　誰造就38%暴利

　　本報獲得的一份材料顯示，福建省審計廳廳長俞傳堯在一次省人大常委會上，報告了全省抽查城市保障性住房建設的情況。報告稱，福建省經濟適用房項目存在定價過高、不符合保本微利的規定，使開發企業獲得超額利潤的問題。

　　俞傳堯稱，抽查的8個項目平均成本利潤率達25.5%，考慮店面等商業配套的利潤后，平均成本利潤率達38%，遠遠超出國家規定的經適房利潤不超過3%的規定。

　　但審計廳并未透露這8個項目的詳情。本報了解，負責審計經適房項目的具體部門是福建省審計廳舉報中心。當記者數次致電舉報中心主任黃增強咨詢審計基本細節，黃稱自己正在出差，不便回答。

　　但知情人士透露，在這些抽查出的暴利經適房項目中，省會福州市有項目在列。

　　福州市房管局對外口徑是，該局并未參與經適房的整個定價過程。該局一位內部人士透露，審計廳將審計報告直接通報給福州市政府，市政府認為，作為負責核定保障性住房價格和租金標準的部門，市物價局應該對審計結果向有關部門做反饋。

　　福建審計廳向當地人大常委會通報中稱，平均利潤達到25.5%的統計口徑與物價部門審核口徑相同。為什么省審計部門按照物價部門口徑審出超標暴利，而物價部門卻能放行這樣的項目定價？物價局負責審核經適房統計的服務處處長陳生回應說，“這個問題我們尚在研究分析中，審計廳并未同物價局直接就此溝通過。”

　　經適房壟斷者

　　本報統計了2008年1月1日至2010年1月18日期間，福州市批準預售的約120個住宅項目中的11個社會保障房項目（絕大多數都有經適房成分），記者發現其開發商基本上由福州市住宅發展有限公司、福州市土地房屋開發公司、福州市房地產經營總公司、福州市直管公房經營開發總公司、福州市房地產開發總公司、福州建總房地產開發總公司這幾家公司所壟斷。六公司均為出自城建、房地系統的全資國有公司。

　　目前為止，參與了福州市保障房建設的唯一一家“體制外”公司，是福州的上市企業三木集團。這家企業負責開發了限價房項目三木翰林苑。

　　該集團副總裁鄭惠川說，該公司的限價房項目，銷售價格都由政府審核確定，“（集團和政府部門的）項目合同很清楚，超過3%的利潤，全部作為補繳土地出讓差價上繳國庫。無論是土地差價、商業、車位配套收入，全部計入收入，最終的核算程序也非常嚴格。”鄭惠川說。“（經適房的）開發企業是房地系統國資公司在建設，分配審核管理是房地系統部門在操作，這中間是一個相對封閉的系統，民間資本進不去，即便進去也不可能做到38%這樣高的利潤。”鄭惠川說。

　　雖然三木集團的大股東系福州國資——福建三聯投資有限公司，但實際控制人系福州開發區國資，并非土建房系統的嫡系。三木翰林院項目，主要針對福建留學人員創業園區人才，因而由三木集團承接。

　　事實上，與很多城市不同，福州并沒有鼓勵民間資本進入保障房建設序列的相關政策，而是將龐大的保障房計劃做成封閉性系統，參與方則被嚴格控制在小范圍內。

　　這個問題不僅僅存在于福州一市。福建省審計廳的報告同時還審查了全省保障房建設招標的情況，發現在2008-2010年全省的31個項目中有20多個都存在招標違規問題。

　　上述福州11個保障房項目中，半數的開發者均為福州市住宅發展有限公司。這家公司是福州房地系統企業的旗艦。福州市政府一度計劃將以其為主，將上述前五家公司整合成福州房地產發展集團有限公司，主營政府性保障住房項目。

　　多位福州地產界人士認為，近年福州經適房多由福州市住宅發展有限公司開發，很可能是其旗下項目被查出暴利。

　　另一個佐證是，福州市物價局服務處處長陳生在與本報記者的通話中并未否認，福州市住宅發展有限公司旗下運作的經適房項目，位列審計廳所指的8個項目。

　　水漲船高？

　　其實粗看福州市經濟適用房價格，至2010年年中，售價最高的福州市住宅發展有限公司開發的東山新苑，基準價格也不過3500元，而周邊住宅均價普遍在萬元左右，似乎并不存在太多牟利空間。

　　但本報梳理了福州住宅發展有限公司的項目發現，其中可能暗藏玄機。同一經適房項目，卻在四年間價格發生了三番變化，并在市場上引發巨大爭議。

　　據福州市住宅發展有限公司物業公司一位內部人士透露，福州市住宅發展有限公司旗下福灣新城的秋月苑項目，2007年9月的基準價格在2100-2300元左右，而到了2008年4月份調整至2700元。“兩批房源選房時間相距半年左右，但數百元甚至千元的差距，讓后面一批選房人很不滿意。”到了2010年，秋月苑的基準價進一步上調至3139元。

　　記者實地走訪了該項目，發現秋月苑有大小店鋪15個，這些店鋪早在項目開盤之初，就由項目所在地的村集體優先購買，商業部分收入一次性被錄入項目收支中，實際上對成本是一項很大的沖抵。

　　記者了解到，2008年住總旗下的西園新苑、西園二期、秋月苑等項目在半年內單價提高700元-1000元不等。福州市物價局針對福州市住宅發展有限公司三個項目提價，向公眾解釋緣由。

　　物價局當時稱，首先，新批次經適房由于全部是電梯住宅，較第一批成本費用升高；其次，原材料和人工費上升，第三，征地成本升高導致價格上漲。

　　倘若價格上升原因都如物價部門所指，那為何在物價部門統計口徑下，審計廳卻又得出了全然不同的結論呢？

　　“按照商品房的核準尺度，建安、管理成本是非常透明的，價格主管部門的審核也不會有太大的偏差。土地成本納入總成本中，有可能是出現在商品房項目配建保障房這種模式中，將商品房部分的土地成本攤到經適房這一塊來。”福建地產營銷顧問企業九歌萬派董事長劉波說，即便刨去商鋪的收入，這么高的利潤，在保障房圈子外的人看來，還是很難理解。