青島商業地產也戴上“緊箍咒”

    “賣一套價格60萬的小公寓，光稅就交了將近8萬元，里邊有契稅、個稅，這個月還新增了房產稅。里外一折價，沒賺多少錢。”剛賣了一套小戶型公寓的李先生說。

    住宅市場在經歷了幾輪嚴厲調控后，遭受沉重的打擊，商業地產的成交卻逐漸呈熱火朝天狀，大量投資需求轉向商業地產，特別是一些商改住項目、酒店公寓等更是打出“不限購、不限貸”的廣告來進行樓盤促銷。

    賣房遭遇 比以前多交1萬多稅錢

    李先生告訴記者，他2009年在市北區中央商務區買了一套小公寓，總價40萬元。“當時市場并不好，所以也不敢買大房子，就選了一套小公寓投資，商務區發展，公寓的需求肯定越來越大，升值潛力應該不錯。”李先生心里盤算著。公寓去年交付了，他就往外出租，收益還可以，而且因為住宅“限購”，他所持有的公寓屬于商業產權，正好是“限購”的盲區，一時間變得炙手可熱，房屋中介的報價從去年開始不斷上漲，今年起更是穩步上升，漲到了60萬元，2年漲了20萬元。因為突然緊張，李先生決定把公寓賣掉。房源掛出三周后有客戶說想買，中介一算只是稅費就將近7萬元。

    “我當初投資公寓時壓根沒想到買賣時會有這么多的稅，買家也是，好家伙，我們倆都嚇一大跳，心里一咯噔。”李先生說，最后幾經協商，和客戶均攤了稅錢，這才成交，上周中介去忙著給辦理過戶，又接到通知增加了一塊兒房產稅，還要再多交1萬多塊錢。“好不容易協商好了那將近7萬元的稅錢誰來承擔，現在又突然冒出個1萬多的房產稅，買家死活不愿再交，最后又是折騰了一番，俺倆才談妥。要不是手里確實缺塊資金，我才不賣呢。”李先生向記者大倒苦水。

    寧夏路二輕新村小區附近一中介經紀人楊女士與李先生同樣遭遇了新增的“房產稅”，“我們店里月初成交了一套公寓和一個商鋪，都補交了這塊稅，才順利辦下過戶手續。地稅窗口上個月就掛出了這個通知，我們是8月有了這兩單買賣去辦過戶時才知道的，雖然額度不算多，但總歸是增加了買賣雙方的成本，所以免不了要折騰一番，好在雙方各讓了一步，這個單才沒‘黃’。”經紀人楊女士說，不僅稅收上多加一塊兒，而且房產評估時也多了一道手續，要進行二次評估。

    業內分析 商業房產持有者壓力增大

    21世紀不動產青島區域市場分析師張斌說，他也是剛聽說要交房產稅的，感覺比較意外。“我們做了這么多年二手房買賣，無論是住宅，還是非住宅，都沒交過房產稅，而且還是按年限來交，持有年限越長轉讓時交的越多，這跟住宅持有年限越長稅費交的越少正好相反，而且對于個人非住宅出租時也要交稅，看來政策是越收越緊啊。”張斌說，而且自今年起，無論是住宅還是非住宅出租時都要辦理租賃證，繳納100-250元的費用不等。談及該政策對市場的影響，張斌表示，相對住宅來說，青島近年來商鋪、寫字樓、公寓等商業用房轉讓交易的數量并不算多，而且個人投資商鋪、公寓之類的，大多數是用來出租，因為出租收益很可觀。但在住宅限購的背景下，商業地產交易再次收緊，也就意味著投資渠道進一步縮小，那些想鉆“限購盲區”空子的投資者就得多掂量掂量了，對于手里有多套商業房產的投資人來說壓力就較大。但對于整個商業地產市場的影響到底有多大，現在還不好說，未必會影響投資走向。

    酒店式公寓將受影響

    另一不愿具名的房產代理銷售公司負責人分析認為，商住兩用項目是最近幾年才出現的，住宅產權是70年，商業產權是40年或50年。這兩年我市涌現出不少此類商業產權公寓，如李滄寶龍城市廣場、諾德廣場、華遠湯米公館、厚德森林國際藍鉆公寓、蘇寧繁華里嘉悅等，萬科、中海、保利等大型知名開發商也紛紛搶灘商業產權的酒店式公寓。此次地稅新政雖然針對二手市場，但二手轉讓交易費用增加帶來的影響必將推及新房市場。

    此外，今年5月，北京五部門聯合下發 《關于加強部門聯動完善商業、辦公類項目管理的通知》，開始對北京的商業用地進行政策控制，嚴禁開發商將商業用地變成住宅用地，禁止開發商將整體辦公區分割成小的區域出售。禁止商改住政策的實施，意味著開發商不能再開發此類房型，也意味著現有的商業性質的公寓將有可能成為 “最后的晚餐”。北京作為全國樓市的風向標，在一定程度上體現著未來全國樓市的調控方向。目前青島市的商業性質公寓尚未受到影響，但未來會不會受到波及呢？據島城業內人士的消息，目前青島還未出臺政策禁止開建此類房，但在規劃審批環節已經大幅收緊。