????新聞核心

????“最近看了不少房子，都已經要封頂了，還是不開盤，這到底咋回事啊？”市民楊佳寧對此很疑惑。

????“一手交錢、一手交貨”是國人最為講究的傳統消費觀，可現實是，越是大宗商品越不遵守這一傳統。買車要等幾周甚至幾個月，買房更是要等一年甚至更長，樓市期房銷售制一定程度上也導致開發商壟斷賣方市場。然而在市場持續低迷的情況下，這種情況正在發生變化。記者近日采訪發現，越來越多的新盤推遲開盤日期，大量的新盤幾乎建成了“準現房”，才開始張羅開盤。

　　探訪

　　房子封頂仍未開盤

　　市民楊佳寧向記者反映，位于敦化路的一個新盤，有3棟高層已基本建好快封頂了，卻遲遲不見開盤銷售。可以前有許多房子還在圖紙上就開始賣了，這是怎么回事呢。接此線索，記者以購房者的身份前往該項目探訪，售樓處工作人員告訴記者，項目總共為30層，目前已建到了25層。“估計本月底下月初會開盤，但具體時間和價格都還沒有出來。”售樓人員說。“為啥都快蓋好了，還不開盤？”記者問。“預售證沒批下來，沒法開，我們也著急啊。”記者指出，根據相關規定，在建建筑單體達到規劃批準總層數三分之一以上的，應當申辦《商品房預售許可證》。當記者追問為何沒拿到預售證，該售樓人員支支吾吾稱“不太清楚”。

　　準現房也沒賣高價

　　隨后記者又來到城陽桃源居附近一新盤現場，近十棟小高層樓座已基本封頂，同樣也未開盤。“馬上就要開盤了，均價7000元左右。”售樓人員說，而記者注意到該樓盤周邊的新盤大多已賣到近8000元/平方米，最低起價也沒有低于7000元/平方米的。那為何該樓盤打出如此實惠的價格呢？

　　售樓人員說，這是他們公司在青島的開山之作，希望以此回饋島城市民，圓老百姓一個置業夢。

　　走低價開盤策略的不光是該樓盤，位于高新區與城陽區接壤處附近的另一新盤，起價7000元/平方米，均價7500元/平方米左右，“購房還有折扣，加上這些起價還更低，很實惠。”售樓人員稱。

　　現房銷售不容樂觀

　　除了待售樓盤一個個 “養在深閨”，由期房漸漸“養”成了準現房外，還有不少樓盤盡管已取得預售許可證開盤銷售了，但房子已建成，甚至小區花園都快成型了，而銷售量還沒過半，成了名副其實的“準現房銷售”。

　　如位于福州北路附近的某樓盤，均為高層樓座，去年1月份就開盤銷售，共500多套房源，但賣了一年半，還剩200多套。“項目年底前就能交房。”售樓人員說，目前還剩景觀最好的一個樓座沒賣，預計10月份開盤。另一市區精裝修新盤，同樣是去年上半年開盤銷售，近七百套房源，目前還剩495套房源沒賣出去。此外城陽厚德森林國際、膠南那魯灣公寓等均已建成，那魯灣共1198套房源，可售套數仍有486套，銷售成績并不理想。

　　此外市北區長沙路上的一項目主體已基本封頂，但該項目從剛挖地基起就吆喝開盤，卻遲遲未見開盤，一拖再拖，從去年年初推到年中，又推到年底，仍未開盤，一直到今年6月 23日，期房變成了準現房才開盤銷售。

　　新聞聚焦

　　“捂盤惜售”圖個啥？

　　開發商推遲開盤積蓄客源想由此推高房價

　　對于許多期房“捂”成準現房才銷售的狀況，青島房地產經理人俱樂部常務副秘書長龍江分析指出，之所以大量出現“準現房”主要有兩種情況，一種是“不去拿”預售許可證，另一種是“拿不到”預售許可證。“不去拿的原因很明顯，開發商一般都是積累客戶資源到足夠多，并詳細分析潛在客戶的購房意愿和意向樓層，造成兩人或多人爭搶一套房的旺銷局面，由此推高房價。如今市場不好，蓄客期肯定長，開發商也就不會積極去申請預售許可。時間一拖長，房子自然就建起來了。這種情況下，開發商有捂盤惜售的嫌疑。”龍江指出，另外現在政府嚴控房地產市場，預售許可申請時還需提報價格，價格一旦過高就很難批下來，“有的是項目二期申請開盤，價格跟一期比，價格不能高過多少。有的是純新盤，價格不能高過同片區多少。在此控制下，很多新盤拿不到預售許可證，也就無法開盤。”

　　所以在當前情況下出現 “準現房”實屬開發商無奈之舉。不過，龍江也指出，商品房期房預售制度下，開發商大多情況下處在賣方市場，幾乎將全部風險轉嫁給消費者。一旦開發商資金鏈斷了，或有其他的矛盾糾紛，很可能出現爛尾樓、卷款潛逃等情況。在樓市進入買方市場的情況下，銷售放緩，大量房源上市，準現房、現房的銷售將成為市場的大勢所趨，購房者也將擺脫 “在圖紙上買房”的時代。

　　樓市進入現房時代？

　　專家：準現房只是過渡 市場主流還是期房

　　無論是開發商主動迎合實際需要還是樓市被動的無奈選擇，在這輪的準現房樓盤大量涌現之后，島城樓市會不會順勢進入“準現房時代”？

　　龍江分析指出，對于開發商而言，準現房銷售則意味著資金成本的增加，這需要開發商具有足夠的實力。在銀根緊縮、政策緊逼的背景下，開發商資金鏈越來越緊張，日子已然十分難過，甚至在拿地上也是格外謹慎。

　　在8月12日舉行的四方區五幅地塊的土地拍賣會上，首次出現一年來因無人競拍住宅用地流拍的情況。如今開發商要么不拿地、不開盤、不降價，以足夠的資金實力做好打持久戰的準備；要么快開盤、快賣房、慎拿地，加快資金回籠，將整個資金鏈盤活。“九十月份30多個新盤開盤銷售，可見銷售競爭壓力之大，這將導致越來越多的項目加入打折促銷行列，降價快跑。”龍江說，因此當前樓市下，準現房只是一個過渡，市場目前主流還是期房。但從長遠看，準現房、現房銷售將成為未來的主流。準現房銷售是市場成熟的表現，而開發商只能去選擇或者是適應這種越來越理性的房地產消費市場。

　　名詞解釋

　　捂盤惜售

　　捂盤惜售，從字面意思理解是“捂住樓盤，舍不得把房子拿出來銷售”，其目的和“囤房捂盤”一樣，都是為了哄抬房產價格。開發商盡可能地拖延拿預售許可證的時間，或是分次分批地拿證，這是捂盤惜售開發商想拉長銷售周期最直接的方法。這種方法不僅可以將一個項目中品質較差的房源先變現，同時還可以為樓盤爭取更多的宣傳和前期房價市場調查時間。

　　隨著2007年以來房價大幅上漲，各大媒體屢屢提及，將之歸為房價上漲的主要原因之一。“捂盤惜售”影響之大，以致“國六條”實施細則將“捂盤惜售”與囤積房源、惡意炒作、哄抬房價等行為并列，并表示“要加大整治查處力度，情節惡劣、性質嚴重的，依法依規給予經濟處罰”。

　　根據我市去年年底頒布的《關于促進房地產市場平穩健康發展進一步加快住房建設的意見》規定：達到預售許可條件未申辦《商品房預售許可證》、在規定時間和場所未公開全部準售房源和價格，以及故意采取畸高價格銷售或通過簽訂虛假合同等方式人為制造房源緊張等捂盤惜售的，國土資源房管部門應會同發展改革、城鄉建設、規劃、工商、稅務、物價、金融等部門責令其限期整改。(記者 孫靜芳)