資料圖片。（馬藝峰 攝）

????根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至昨日，青島市商品房存量達(dá)112053套，存量面積約達(dá)1262萬平方米。而按照目前青島樓市的銷售速度，暫忽略不計(jì)未來幾個(gè)月新增的房屋數(shù)量，僅現(xiàn)有的新房存量足夠全市銷售15個(gè)月。對此，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，這一存銷比是今年以來的新高，表明我市樓市積壓日趨嚴(yán)重。另外，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)

????僅庫存就夠賣15個(gè)月

????據(jù)悉，截至目前，我市商品房存量達(dá)112053套，創(chuàng)庫存新高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，其中住宅87276套，總建筑面積達(dá)915萬平方米；辦公物業(yè)6544套，總面積77萬平方米；商業(yè)項(xiàng)目累計(jì)13822套，面積達(dá)238萬平方米。根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，我市今年累計(jì)銷售新房67908套，按今年銷量來看，11萬套房源足夠全市銷售15個(gè)月。

????是什么原因?qū)е聧u城存量房驟增呢？業(yè)內(nèi)人士的答案無疑全部指向了限購令。據(jù)了解，今年上半年我市共有27個(gè)項(xiàng)目開盤，開盤量雖然不高，但也為市場帶來了上百萬平方米的供應(yīng)量。然而，受限購令的持續(xù)深入影響，購房者觀望情緒更加濃厚，真正出手的購房者隨之減少，這使得島城樓市供大于求。

????對此，島城樓市觀察人士張百忍分析，去年的第四季度是青島房地產(chǎn)市場最火之時(shí)，當(dāng)時(shí)10月、11月、12月成交套數(shù)分別站在了13517套、11474套、13735套的高位，而當(dāng)時(shí)的住宅存量一直是四五萬套，500萬平方米。預(yù)計(jì)今年剩余的幾個(gè)月青島住宅的消化量不會(huì)突破四五萬套。

????西海岸庫存量最高

????據(jù)統(tǒng)計(jì)，在112053套新房中，市區(qū)住宅共有存量26107套，郊區(qū)存量在總量中占有較高比重，其中以黃島、膠南城陽三個(gè)區(qū)域較為顯著。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，市內(nèi)四區(qū)存量房數(shù)量變化不大，而以西海岸為代表的郊區(qū)板塊存量房數(shù)量一度攀高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，以膠南、黃島為代表的西海岸板塊存量房一度達(dá)到，26104套，接近全總量的四分之一市此外，城陽、膠州、即墨等區(qū)域的新房存量亦不容小覷，各區(qū)域新房存量均8000套高位徘徊。

????而在市區(qū)（市內(nèi)四區(qū)以及嶗山）住宅存量排列中，李滄板塊存量最高，達(dá)8305套，占市區(qū)總量的30%以上。“青島樓盤的市區(qū)供應(yīng)量，包括市內(nèi)四區(qū)和嶗山，一半是在李村區(qū)域，在土地出讓上，它跟黃島是完全相反的，黃島的地塊是全部打散，幾萬平方米、十幾萬平方米的往外出讓，所以就造成了黃島一條街上有七八個(gè)售樓處，扎堆現(xiàn)象嚴(yán)重，競爭激烈。李村是另外一種形式，樓盤相對較少，但體量非常大，大集團(tuán)紛紛選擇這個(gè)地方。”張百忍表示。

????新房供應(yīng)將繼續(xù)加碼

????記者了解到，從今年上半年市場來看，取得預(yù)售證項(xiàng)目在處于低位，而從當(dāng)前新建商品房供應(yīng)曲線圖來看，其下半年供應(yīng)量將繼續(xù)加碼，而這對已經(jīng)處于高位的庫存量而言，無疑是超負(fù)荷。。

????據(jù)了解，今年上半年青島共27個(gè)項(xiàng)目開盤，為市場帶來了198萬平方米的供應(yīng)量。而從目前青島市場公布的項(xiàng)目進(jìn)度可粗略估計(jì)，未來三個(gè)月內(nèi)還將有約數(shù)十個(gè)項(xiàng)目宣告開盤，這意味著下半年的市場存量將進(jìn)一步增加。對此，樓市分析人士龍江認(rèn)為，存量房的激增，增大了開發(fā)商壓力，不少同類型的項(xiàng)目都面臨著爭搶一個(gè)客戶的情況，對開發(fā)商而言“金九”的走勢堪憂，不過另一方面，受此影響，一些開發(fā)商可能會(huì)“以價(jià)換量”，島城樓市優(yōu)惠幅度或?qū)⑸仙彿空邔?huì)成為真正的受益人。

????新房價(jià)格半年來首降

????根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的8月份樓市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月份青島新建住宅價(jià)格環(huán)比下降0.1%，同比上漲4.6%；新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降0.1%，同比上漲4.8%；二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.2%，同比上漲2.9%。據(jù)悉，這是近半年來我市新房價(jià)格的首次下跌。

????統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自今年三月份以來，新建商品住宅價(jià)格每月有0.2%~0.5%的環(huán)比增幅，至8月份，價(jià)格首次下跌0.1%。與此同時(shí)，據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，今年以來新房成交也不及往年同期。“上半年成交漲幅下跌了8%，在整個(gè)市場供應(yīng)鏈其實(shí)并不充足的情況下，銷售量仍然在下降，這反映了整個(gè)青島宏觀調(diào)控的走勢。”張百忍表示，這樣的背景下，下半年金九銀十的盛況有可能不會(huì)出現(xiàn)。也就是說供應(yīng)量大大增加，但是消化量有可能降低。

????此外，隨著市場庫存的持續(xù)增加，開發(fā)商資金鏈亦將越發(fā)緊張。分析人士指出，隨著庫存的增加和需求的壓抑，局部市場處于微妙的動(dòng)態(tài)平衡狀態(tài)，整體上開發(fā)商的資金鏈仍然能夠運(yùn)轉(zhuǎn)，如果資金持續(xù)受到壓力，開發(fā)企業(yè)勢必積極吐盤，甚至是降價(jià)求量。因此，業(yè)內(nèi)人士分析表示，隨著庫存的上升，買方市場很可能到來，市場從量跌到價(jià)跌的變化將在年底或者明年初呈現(xiàn)出來。