????中新網10月31日電(房產頻道陳璞)受嚴厲的調控政策影響，今年樓市的“金九銀十”徹底失去往年風光。“金九銀十”期間，北京樓市簽約量僅2.7萬套，較去年同期逾5萬套的簽約量下降了46%。與此同時，許多大型開發商對政策和市場也不再抱有僥幸心理，紛紛降價促銷，試圖贏取市場先機。

????網簽量創歷史新低 庫存達2009年來最高點

????根據北京房地產交易管理網數據顯示，截至10月29日，北京10月商品房住宅簽約套數為5094套，二手房住宅簽約套數為6698套，合計成交僅為11792套，預計全月成交量只有13000套左右，不及9月份13986套的成交低量，創造了2009年實行全面網簽記錄以來的歷史新低。

????如果算上今年九月份的數據，預計今年“金九銀十”合計樓市簽約量只有2.7萬套左右，較去年同期50582套的簽約量下降了46%。相比2009年的“金九銀十”更是下調超過64%。

　　中原地產張大偉認為，房價下調緩慢，限購政策的持續與貸款政策繼續收緊共同影響了北京金九銀十的銷售。

　　北京中原的統計數據顯示，截至10月底，北京住宅庫存已超過11萬套，為2009年6月以來的庫存最高點。按照目前的銷售進度計算，即使在沒有新增供應的情況下，北京樓市的庫存消化周期也將超過22個月。

　　巴曙松也在《中國房地產市場正走向大規模行業洗牌與結構調整》一文中指出，短期來看，行業和企業層面供給相對過剩的格局已經逐步形成，中國房地產業正進入去庫存階段。

　　開發商降價促銷成大勢所趨

　　隨著房地產調控已經取得一定效果，全行業降價促銷亦成為大勢所趨。

　　業內人士認為，在限購情況下，降價的先后順序可能導致截然不同的后果：先降價就可能先搶到需求拿到錢，后降價則效果不大。

　　可以發現，在此輪調控中，核心城市的邊緣區域都出現了價格松動。如北京通州，在今年年中就已經開始調整，很多項目與最高價時相比普遍下降了20%左右，有些項目的降幅甚至超過了40%。

　　而在華東市場，由于客戶觀望情緒濃厚，銷售低迷，一些大型開發商迫于區域銷售壓力則開始選擇在上海和杭州降價促銷。

　　今年“十一”剛過，包括龍湖、中海在內的多加大型地產商就開始了大幅降價的攻勢，此舉也引起許多老業主的不滿，售樓處被砸的鬧劇四處上演。

　　中原地產研究部高級經理劉淵認為，此次上海降價的樓盤全部位于遠郊區域，特別是龍湖、綠地降價項目所在的嘉定，有幾個特點：一是此前上漲過快，二是區域購買力本身就不足，同時今年以來供應量很大。所以，此輪降價是合理回歸，還沒有對上海整體樓市帶來太大影響。

????與此同時，買方的市場預期也在發生逆轉。世聯地產的一份調查數據顯示，三季度購房者預期房價上漲的比例為36.2%，比上季度下降了12.8個百分點；預期房價下跌的比例為40%，較上季度增加了12.1個百分點。這是2011年購房者預期房價下跌的比例首次超過預期上漲的比例。

????京滬杭等地現退房潮 專家預測2012年房價降40%

????近期，北京、上海、南京、杭州等城市相繼出現退房潮。在上海，不少樓盤更是打著團購、特價房等旗號變相降價，降幅有的甚至超過30%，這引起眾多老業主不滿。樓市究竟是假摔還是真降？未來走向如何？再次成為焦點話題。

????上海樓市近日再次站在風口浪尖上，根據某中介提供的降價樓盤一覽表，龍湖酈城等眾多樓盤優惠力度達到7折。這一輪的降價直接引發老業主不滿，要求房地產商賠償損失。10月22日下午，上海嘉定“龍湖酈城”售樓處出現了近三百名老業主“沖擊”售樓處的一幕，警察到場也未能阻止業主砸毀嘉定酈城售樓處。而中海御景熙岸則在10月25日上演半夜開盤，近千名市民選購大幅降價的樓盤，10月26日，200多名老業主圍住負責人討說法，部分甚至要求退房。

????濟南大學經濟學院副院長張偉稱：“消費者的行為是不理性的，在市場經濟條件下，買賣雙方公平交易這是受法律保護的，賣方如果沒有出現欺詐行為，披露了應該披露的信息，沒有什么違法的現象，買房就不能隨意撕毀合約。”

????除上海外，各地退房潮紛紛涌現，北京三季度退房量同比增四成，南京10月份期房退房創下下半年單月數量新高，寧波、杭州等地也因房市降價潮引發退房潮。專家認為，不斷出現的退房潮表明房地產泡沫開始被戳破，樓市向下的通道已經打開。

????濟南大學經濟學院副院長張偉：“隨著保障房大量投入使用，供需得到一定程度的緩解，同時國家出臺一系列政策，鼓勵人們租房，這樣就抑制了一部分需求。另外，隨著政策的推行，有一些不合理的需求也得到了抑制。房地產價格下降是一個趨勢，預計明年恐怕會大范圍降價，我估計會在現在的基礎上下降40%。”

????盡管樓市出現松動，但是中央層面并未就調控政策松口。住建部今天表示，限購政策是行政辦法，是不得已而采取的方法，這招起到作用了。財政部今天也表示，上海和重慶已經開始進行房產稅試點，將總結試點經驗，加快稅收政策的制定，推進房產稅實施。

????濟南大學經濟學院副院長張偉：“抑制房地產價格是一個長期的任務，如果我們現在放松的話，它的價格可能反彈，甚至比現在還要高，所以說應該繼續加強調控，把這些調控政策落實到位。今后的調控應該由行政手段更多地轉向經濟手段。”