現多數團購行動遮遮掩掩 開發商拿捏不準降價分寸是主因 推出團購緣于掌握不住降價分寸

    “市場對于自住中低價位的房源需求很大，團購自然有市場。”島城一樓盤售樓處營銷人員私下這樣跟記者聊，“現在的團購形式主要有兩種，一種是定向團購，也就是房產開發商找大企業合作，搞內部認購形式；另一種就是大張旗鼓地做廣告，用團購的形式吸引看房者。”小幅優惠不管用，大幅優惠惹麻煩。“在當前的市

    但降價也讓開發商左右為難，不能明降，只能偷偷地降。所以，各種悄悄降價的方法不一而同地出現在各個售樓處。年底除回款壓力外，息事寧人求穩妥的心理也是迫使開發商采用各種營銷方式變相降價的一個原因。

    對于老業主來說，無疑希望購買的房產能保值增值，一些打折幅度過大的樓盤受到了老業主的質疑，承受了很大壓力。對于開發商來說，一面是緊繃的資金鏈，一面是老業主、媒體的緊盯，明明白白的折扣顯得太張揚，而變相降價則相對比較隱蔽。所以，要走好這樣的“平衡木”開發商得小心翼翼。而選擇各種隱蔽降價方式，也是為了求穩妥。

    新房披團購“外衣”涌入二手市場

    “團購只是變相降價的一種手段。”島城樓市觀察人士張百忍說，目前雖然眾多樓盤都推出了團購的舉措，但團購在樓盤銷售中只能起一小部分作用，“要想快速銷售回籠資金，還是要靠大力度的降價。”張百忍認為，目前來看，青島整體的價格調整不是很大，跟2008年底差不多，只是個別樓盤的調整，全面降價現在根本沒有出現。他舉例說，近期青島CBD周邊有多個樓盤在售，璟臺、歐典商苑、燕歸堂等競相爆出低價，看似熱鬧，價格似乎降了不少。但實際效果是，多數樓盤銷售仍不樂觀。“銷售不好就說明價格沒降到位。”張百忍認為，CBD地塊的房價此前存在被高估的情況，如果樓市行情好，今年可能賣到2萬/平方米，現在樓市形勢不好，開發商應該面對現實。對于逆市熱銷的萬科生態城，張百忍認為，開盤能賣出1000多套，團購組織得好只是部分原因，更重要的是萬科的品牌和價格優勢，加上周邊綠城、米羅灣、和達和城仍維持在1萬元以上的高價位，“這些房企太配合萬科了，一直堅持高價，等于把客戶往生態城趕。這樣一來，生態城熱賣就不是偶然了。”

    不過，也有資深業內人士認為，如果明年政策依舊不放松，新房團購有可能進一步擴大。“團購的隱蔽性高，降幾個點都有可能！”該人士說，目前團購優惠的幅度從2個點到7個點不等，不過7個點并不是上限，“如果形勢不好，優惠20%都有可能。”

    此外，還有一個動向就是一些存量較大、樓盤遲遲賣不動的開發商，有可能拋棄銷售代理公司，直接把樓盤通過“團購”的方式大降價甩給二手房企業，將新房直接流入二手市場。記者私下了解到，島城有少數實力二手房中介企業打算借此進入市場。“我們已經湊了1個億資金，準備在城陽拿一棟樓。”某連鎖中介負責人劉先生說，此次他拿房的方式就是團購，至于價格“仍在商談”。記者查詢網上房地產信息看到，劉先生所說的樓盤，近2個月來銷售慘淡，只能勉強達到兩位數。

    1個外地人買下15套公寓

    對于萬科生態城這種操作模式的團購，讓人感覺生怕被外人知道，連很多參與團購的單位工作人員都不知道自己單位還團購了萬科的房子。“我是看網上傳得沸沸揚揚的，說我們單位團購了萬科的房子非常便宜，可我都沒聽說。”島城一家大型企業工作人員小楊說。

    而位于嶗山區的鵬麗南華利源國際公館上個月搞了個 “團立方”的促銷活動，卻搞得大張旗鼓，網站、紙媒、路廣都能看到該樓盤的團購活動宣傳。

    據該項目營銷總監姜女士說，他們一共拿了30套房源做了團購，最后剩下了兩三套，她認為團購效果不錯。而最令人咋舌的是，她告訴記者一位外地炒房者一口氣買下了15套公寓 （40年產權、不限購），作為投資。“他是個生意人，在青島也有投資。他一下子就買走了15套。”出于對客戶隱私的保密，姜總監拒絕了記者采訪當事人的要求。“我們搞活動時是9900元/平方米起，均價在10000元/平方米出頭，活動結束后我們現在均價在16500元/平方米。”她說。

    團購前后價格差了幾千元之多？團購活動力度如此之大？現在恢復原價，豈不是看房者更不買了？面對記者的疑問，姜總監說出了其中的緣由：“我們搞活動的房子是毛坯房，而現在剩下的是精裝修房，而且團購的房型面積偏大，挑選余地少；像現在的房子從30多平方米到上百平方米都有，跟周邊其他同等價位的樓盤相比還是便宜2000元/平方米。”

    可見，開發商只提了多少元起價，對于房子面積、戶型結構、精裝還是毛坯都采取了模糊政策，只讓人感覺便宜，而具體的情況又要仔細辨別了。

    名詞解釋

    “房產團購”一詞最初出現在海口。2003年，海口的一些樓盤興起集體買房，這就是房產團購的雛形。當時還只局限于親朋好友之間的 “搭伙買房”，用大訂單方式減少購銷環節，使開發商讓利于消費者。