青島商業地道戰經營慘淡

青島商業地道戰經營慘淡

　　記者采訪了解到，今年2月青島市商務局發布《關于2012年青島市區商業網點建設導向意見》中，首次為青島的地鐵商圈建設發布指導意見，其中指出將在五四廣場、浮山所和李村等商業中心的地鐵節點，規劃建設地下商業街區或通道。

　　從《意見》中我們不難看出，島城依托地鐵發展地下經濟的規劃已出，伴隨著地鐵開通，新一輪的地下經濟掘金熱潮必將上演。市商務局相關負責人介紹，地鐵開通，除了給市民出行帶來極大便利之外，還將對青島商業格局變化產生深遠影響。像五四廣場、浮山所和李村這些位于大型商業中心附近的地鐵站點，各區和各大型商業企業應通過規劃建設地下商業街區或通道，實現與地鐵站點的聯通對接。此外，在湛山、雙山、保兒、河西、河東和火車北站等位于大型社區或交通樞紐的地鐵站點，可配置大型綜合超市等零售業態。

　　當前地下商業街的發展不盡如人意，那相關部門有沒有進一步的指導意見呢？5日記者就此聯系到市商務局市場網點處的錢副處長，他表示《意見》規劃正在進一步論證中，最終的結果還不便透露，對于目前青島地下商業街的經營狀況他不愿多談，但話語里流露出些許無奈。

　　五因素影響地下街發展

　　青島地下商業街發展現狀已引起人們的反思，尋找出路成了擺在眾多開發商和政府面前的一道難題。青島大學工商管理系副教授、經濟學博士田旭多年來一直很關注島城地下商圈的發展，她認為目前青島地下商業街的發展不是很理想，未來幾年的發展空間也很有限。田旭分析說影響地下商業街的因素主要有5個方面，首先是人流，這是構成商圈的必要條件。“地下商業街選址說難不難，就是一定要選人多的地方，這是最重要的。”田旭說，縱觀全市的地下商業街，她覺得佳世客過街通道的店鋪經營狀況最好，因為這里人流量是最大的。

　　“地下商圈選址還要考慮周邊人群購買能力。”田旭說，上世紀九十年代末期島城商業格局開始發生改變，臺東商圈、東部佳世客商圈、李村商圈逐漸崛起，西部中山商圈開始沒落，龍山、中山地下商城也隨之日漸蕭條，如今西部城區居住的大都是老居民，他們的購買力分流到早市和農貿市場上，而西部城區的年輕人則被臺東商圈等新生的大商圈吸引走，跨海大橋、海底隧道開通，也為龍山、中山地下商城增添人氣，但仍難以改變當前蕭條的經營業態，這就必然導致中山商圈及商圈內地下商城的衰退。

　　田旭還提到，影響地下商圈的因素還包括商圈的交通便利狀況、周邊商業設施的配套程度及地上地下商圈的補給發展程度。以中山商圈為例，這里停車難嚴重影響其交通便利狀況，而周邊休閑、娛樂、就餐環境也比較稀缺，地上地下商圈的補給程度也比較低，這就讓我們不難看出中山商城等地下商圈沒落的原因。

　　專家支招

　　招式A:提前規劃發展品牌

　　田旭表示，從長遠來看，地下商業轉變其功能已成必然，合理規劃發展品牌是首選。同時，地鐵建設在即，地鐵沿線和相鄰地區的地下商業街應該合理規劃，大力發展品牌商業，改善消費環境，改變其單一主營服裝的現狀。

　　田旭提到，太古百貨喊出“一站式休閑購物”口號，做集時尚百貨、美食廣場、休閑娛樂、停車于一體的大型商業購物街區；901地景大道突出旅游、娛樂、科技等元素…… “島城地下商業街也想打造特色品牌，但特色不是喊出來的，而是做出來的。”田旭說。

　　田旭還指出，像龍山地下商城等地下商業淹沒了交通功能，應將地下的部分商戶遷出，改建成停車場，解決地上交通擁堵和停車難的問題。其它空間用作綜合服務，如品牌服裝、文化、餐飲、影視、超市、專業店鋪等，發揮地下空間的功能。

　　市委黨校管理學教授劉文儉也表示，中山地下商城等地下商業街沒落是由地理位置造成的，與老城區的商業區衰落有聯系，地下商業街要想實現轉變，不能把商鋪作為唯一出路，必須要對地下商業街做整體規劃，配套建一些文化娛樂設施，適當修建一些停車場，方便顧客。“要想盤活地下商城，還需要政府部門提前做好規劃，并加大對其周邊配套設施的投入，僅憑商城開發商一己之力是不可能的。”劉文儉說。

　　招式B:差異化是“王道”

　　“地下商業街的內容不應該只是簡單的服裝、購物。”田旭認為，青島作為全國有名的海濱城市，小吃和旅游文化是其重要的組成部分，完全可以打造一條反映青島旅游飲食文化的美食街，與其眾多的同質商業街血拼，還不如轉換經營思路，實現差異化經營，既不會新增一些商業街，又盤活了現有的處于“休眠”狀態的商業街。

　　田旭同時還認為，地下商業步行街去的人少，生意冷清，還有一個重要的原因就是人們的購物習慣：首先從上世紀九十年代末期，地下商業的購物環境、商品質量和售后服務均落后于地上綜合性購物廣場，因此給人們造成了地下商城“臟、亂、差、低檔”的印象，其次市民覺得地下不如地上的方便安全，這就對開發商提出了新的要求，在功能定位和設計時，要注重消費者的想法，加強安全設施，給消費者一個安全的購物環境，打消他們的顧慮，從而推動地下商業街的繁榮。突出特色、差異化經營才是地下商業項目發展的“王道”，這也是業內人士的共識。

　　前景展望

　　地鐵商機：便利性要體現出來

　　眼下，新地下商業街都想借助地鐵因素實現突破。在記者的一系列采訪中，金街、太古百貨以及米蘭道的經營者都會強化 “地鐵效應”。記者以投資者的身份咨詢了上述三家地下商業街，現場的負責人都直接或間接地表示地鐵口跟自己的“零距離”。

　　業內人士指出，日本、香港地下經濟的繁榮，就是體現了消費的便利性：日本地下街中的商業，是中小型零售商店和中低檔飲食店的一種集合體，采用商業街的布置形式，不同于大百貨公司的地下商場，經營方式也是以分散租賃為主，雖然地下商業總體占比小，但是對整體商業環境起到了豐富和補充的作用；另外，香港號稱“地鐵城市”，整個在沿線的店鋪體現了便利性，7-11等便利店隨處可見，地鐵公司歷年出售物業所獲得的利潤，全部用于地鐵建設，成為香港地鐵發展重要資金來源之一。

　　創業培訓

　　建立立體經營思維

　　中小企業局創業服務處的相關負責人指出，“現在都說創業難，但是為什么還有人創業成功？這說明經營者的思路很重要。比如，創業者是不是可以加強自身學習，理論的、經驗上的都需要，向身邊、外地優秀的商業模式取經，這都是必備的要素。”他表示，在地下商業街進行“創業”，要因地制宜，一成不變肯定不行。

　　島城一位做PE投資的人士私下里表示，他做投資評估主要是看人，只要“投”對人，創業一定會成功。“創業者要時常有新東西，跟得上時代，而不是落后于時代。”他建議，這部分經營者完全可以利用網絡優勢，發揮小店的經營特色，打開自己的銷路。

　　政府部門

　　將人流轉化為客流

　　青島市商務局市場網點處相關負責人表示，根據正常消費習慣，地下商業街一般不是商業設施發展的“主流”，客觀來說，自身無法帶動起龐大的消費群體。它更多的是作為配套補充，地下商業是地上商業的延伸，隨著青島市商業地產成本的提高，廉價而且空間廣闊的地下空間成為商家和區市政府投資的突破點。

　　今年2月中下旬，青島市商務局就根據相關導向意見，結合地鐵交通建設，同步規劃建設商業配套設施。在五四廣場等位于商業中心的節點，各區和各大型商業企業應通過規劃建設地下商業街區或通道，實現與地鐵站點的連通對接。也就是說，還有新的地下商業在規劃當中。該負責人表示，商家必須找準定位并制定有效的營銷策略將人流轉化為客流，科學規劃地下商街布局。(記者 錫復春 景虹)

　　他山之石

　　香港·東京

　　打造城市綜合體

　　青島地鐵最快要在2014年開通，目前地鐵沿線的城市綜合體一個也沒建成，將來的“地鐵上城市綜合體”會是什么樣？會給老百姓的生活帶來什么變化？記者就此采訪了已在香港工作多年的王豐碩和正在日本攻讀博士學位的王新艷，讓他們通過解析中國香港和日本東京軌道交通與城市綜合體建設情況來為我們勾勒青島未來愿景。

　　城市綜合體就是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。王豐碩說，中國香港底層是車站、中間是花園、四周是高層建筑。田旭說香港的地下空間非常發達，每個地鐵站都與周邊建筑群在地下連通，建筑群之間也有廊道連接，你甚至可以不用走上地面，即可到達車站附近的建筑里，真正實現了"室內零換乘"。如香港的太古廣場、地鐵九龍站、將軍澳車輛段等，均是將城市中商業、辦公、酒店、交通等其中多項功能的建筑組織在一起，并在各建筑之間建立地下或地上互通廊道，從而形成高效統一的建筑群體。

　　從布局來看，香港的每個地鐵站都與周邊的商業和居住區緊密聯系，還有很多居住區與地鐵站結合成一個綜合建筑體，它們的特征相似：底層是公交車站或地鐵站，上面二至三層是商業建筑，再上面是呈圍合布局的高層居住建筑，中間是居住區的中心花園。

　　作為世界大型城市綜合體的典范，日本東京是依靠軌道交通發展的典型城市，正在日本攻讀博士學位的王新艷在談到軌道交通站點上的城市綜合體時，給她最深刻的感受就是方便，在東京，軌道站點周邊都是商業開發利用度最高的區域，東京站周邊聚集了商務、商業、酒店以及許多大公司總部。王新艷介紹說，在東京地鐵站點周邊可以辦許多事，不光是辦公、購物，還有電影院等休閑娛樂設施，甚至包括一些政府服務，車站里可以辦護照。在日本，新城開發都是沿軌道交通布局商業、公共服務設施，“軌道交通本來就是聚集人氣的交通工具，而商業是需要人氣的場所，兩者可以有機結合。”