8月初,房地產市場再次成為人們關注的焦點。雖然過去的一個月中央層面多次強調堅定房地產調控的方向,但月初市場機構發布的數據依舊顯示,目前房價和土地成交價格依然呈現穩步走高的態勢。業內人士分析認為,結合中央此前的表態,在目前的市場態勢下,調控儲備政策有可能會加快出臺的腳步。

　　百城房價環比再漲 調控預期增強

　　月初,中國指數研究院發布的報告顯示,7月全國100個城市(新建)住宅平均價格

為8717元/平方米,環比6月上漲0.33%。其中70個城市環比上漲,30個城市環比下跌。與上月相比,環比上漲的城市個數增加25個。從數據來看,7月房價環比上漲的城市較6月有明顯增多,環比0.33%的漲幅超過6月0.05%的漲幅。

　　業內人士分析認為,造成7月份多個城市價格上漲的主要原因在于,首先,成交增長明顯推動價格上漲。數據顯示,7月份全國多地樓市成交量創調控新高。短期的供需失衡導致市場參與者的心態發生轉變,恐慌性購房者增加,開發商漲價預期增強。其次,信貸政策利好逐漸顯現,經過兩次降息,購房成本降低拉動了部分需求的購房熱情。

　　房價的止跌也引發了房地產調控進一步收緊的預期。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,當前房價面臨重新上漲的壓力,不出新的調控措施,則下半年漲價的預期將進步增大。雖然近期監管層曾多次表態堅定樓市調控,但“調控精神要想轉化為執行力,還需相關細化政策予以保障。”

　　鏈家地產市場研究部研究員常清認為,政府層面對于樓市調控依舊沒有放松,釋放的政策收緊信號也在不斷增強,如果市場進一步升溫,可能會招致進一步的調控,而馬上臨近的“金九銀十”或許會成為樓市的轉折。

　　“地王”頻現　土地溢價率大幅上漲

　　在房價止跌回穩的同時,土地市場的異動也引發了人們對房價進一步上漲的預期。

　　根據鏈家地產統計數據顯示,北京、上海、廣州和深圳的一線城市2012年7月住宅土地出讓金為111.8億元,環比大漲近1.7倍,成交土地宗數雖然僅為10宗,較上月減少15宗,但平均樓面價卻高達7379元/平方米,環比上漲2.6倍,溢價率為33%,是繼2011年3月以來,首次超過30%。

　　一線城市土地出讓金和溢價率上漲的幅度遠遠超過平均水平。除了優質地塊的影響外,整體市場回暖的趨勢也更為明顯,例如北京郊區地塊的成交也出現了高溢價和高樓面價的情況。

　　常清表示,近期土地市場溢價率的提高,北京、上海、廣州等多個城市均出現新“地王”,雖然高溢價地塊的出現與其優質性有很大關系,但在市場量價逐漸回調的階段下,也在一定程度上帶動市場預期的升溫。為避免地價給房價帶來的推動作用。出于樓市調控效果的考慮,不排除中央再出臺有關的調控措施。

????在土地高溢價頻頻出現的同時,地方政府與中央的政策博弈也在進行當中。近期,在石家莊和河南省不了了之的樓市“救市”計劃后,珠海和南京樓市新政策又引起廣泛關注。盡管多個地方政府嘗試放松限購政策都無疾而終,仍有不少城市嘗試打擦邊球。地方政府在投資和財政壓力下屢屢出現的小動作也引發了市場預期的混亂。鞏固調控成果,加強問責和監管的調控預期也在不斷增加。

????調控儲備政策出臺預期大增

????盡管今年上半年房地產市場的迅速回暖存在剛需釋放等客觀因素,但對于房價的上漲,決策層依舊十分關注。

????國務院總理溫家寶7月初在江蘇常州調研時明確提出,要把抑制房地產投機投資性需求作為一項長期政策;要抓緊研究推進房地產稅收制度改革,加快建立健全房地產市場調控的長效機制和政策體系。

????7月31日召開的中央政治局會議也強調,要堅定不移地貫徹執行房地產市場調控政策,堅決抑制投機投資性需求,切實防止房價反彈。

　　而此前的7月19日,國土資源部在京召開視頻會議,就當前房地產市場形勢和國土資源部、住房城鄉建設部聯合下發的《關于進一步嚴格房地產用地管理鞏固房地產市場調控成果的緊急通知》進行了通報,并對下一步房地產市場調控工作進行了部署。中央堅定調控信心、完善調控方式的指向明顯。

　　根據此前中央對于房地產調控政策的各種表態,在當前市場態勢下,房地產調控的儲備政策逐漸浮出水面的可能性大大增加。

　　“當前房價反彈的預期已經形成,如果調控沒有新舉措,下半年抑制房價反彈的難度很大。”楊紅旭表示,在目前的市場背景下,房地產調控新政策的出臺已經勢在必行。“綜合各種因素,接下來相關部門仍可能出臺一系列細化措施既傳遞出國家抑制房價反彈的決心,又讓相關執行部門和地方政府提高政策的可操作性。”

　　對于調控的走向,業內人士普遍認為,如果市場仍舊保持上漲的態勢,在限購等現行政策不變的前提下,加大地方調控效果問責力度,加快推進房產稅改革,積極引導和支持房地產企業調整產品結構,增加普通商品房的供給等措施有望很快被提上日程。