6月4日，三部委聯合發文，就商業性個人住房貸款中第二套住房的認定標準進行了明確的規范。按照通知界定，在二套房的認定上，實行以家庭為單位，以“認房”為主，同時又輔之“認貸”。不過，在這個被業界稱為最嚴厲的二套房標準認定政策出臺之時，由于不同購房者的情況千差萬別，并且各家銀行在執行方式上尚不一致，因此，政策在加強調控、收緊房貸的同時，也給很多市民造成了一些理解上的困惑，從而影響了不少購房者的判斷和選擇。為了能夠減少政策操作層面上不確定性而導致的購房者誤判，記者歸結出了幾個與二套房貸政策相關且較為典型的問題，通過對相關部門的走訪，來為購房者進行一個相對全面的解答。

    ●惟一的住房以舊換新也算二套房？

    問：以舊換新，前一套房為房改房，未貸款，打算賣掉換購一套新房，是否也算二套房？如果要算一套房，如何操作？答：島城多家銀行都表示，目前來說，無論已擁有的房子是什么樣的住房且有無貸款記錄，只要實際擁有一套住房的同時再出手買房的，都算作第二套住房。如果將擁有的唯一住房賣掉之后，再買其它新房，則屬于一套房。某商業銀行青島市分行的一位個貸部經理表示，目前市民擁有幾套住房，主要有兩個記錄作為依據：一是交易中心的登記，二是銀行的貸款記錄。前者覆蓋面較大，而后者則相對較為片面。

    目前，由于具體的二套房房貸新政還未落實實施，島城銀行現在辦理房貸，基本上還是按照貸款記錄來執行。

    ●在外地買過房且無貸款，在青島買房能否算首套？

    問：我是濰坊人，在外地買過房且無貸款記錄，現在在青島貸款再買一套房，是否算是首套房呢？答：某商業銀行支行的一位客戶經理表示，要想按目前房貸新政的要求，不僅需要銀行與全國的房屋登記信息庫連通，還要與全國戶籍信息庫連通，事實上，目前的數據管理工作做不到這一點。

    由于房產部門之間不聯網，青島市交易中心也只是對市內四區的房屋信息進行聯網，而其他區域如城陽、萊西等區市的房產則只能到當地交易中心查詢，因此，目前來說，即使在青島萊西有房子，但沒有貸款，如果要在青島市區買房，青島市交易中心也查不到房屋記錄。貸款時，只要購房者自己不承認，銀行往往查不到這類購房者到底擁有幾套房產。

    ●在青島工作的外地人想買房落戶，能否享首套優惠？

    問：我沒有青島戶口，但在青島工作多年，打算通過買房落戶，即便首套也要提高房貸利率？

    答：青島各家銀行已經按照規定，開始要求戶口不在青島的購房者，提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的相關材料。對于一個在青島工作多年的購房人來說，只要他的工資標準達到繳稅標準，又買了社保，買首套房是不需更高利率的。

    ●公積金貸款是否能買二套房，首付和利率是多少？

    問：用公積金貸款買二套房，能不能辦下來，具體首付比例和利率是多少？

    答：青島市公積金管理中心回答，目前公積金貸款還沒有第一套和第二套之分，也就是說，即使之前曾經用公積金貸款買過房子，那么只要公積金目前已經還清，還可以利用公積金貸款繼續買房。另外，不管名下有幾套房，只要是目前沒有公積金貸款，那么用公積金貸款買房，依然是新房首付兩成，二手房首付三成。五年以下貸款年利率是3.33%，五年以上貸款年利率為3.87%。但是，據了解，隨著國家對于二套房調控政策的加緊，目前，青島市住房公積金管理中心也正在醞釀二套房貸款的相應政策。 鞠培霞