市北一地塊閑置了多年

????1992年8月，膠州市經濟技術開發區房地產公司正式注冊，經過20年的磨礪，扛過了2008年的低迷，卻栽倒在2011年的調控 。老房企被迫易主，轉讓了100% 的股份。無獨有偶，青島隆泰置業有限公司100% 國有股權也完成了轉讓。2月3日～5日，記者多方調查發現，從去年到現在，青島有47家房地產企業開發項目為零。

????老房企黯然易主

????近日，北京市住建委發文稱，北京東方時代房地產開發有限責任公司等473家房地產開發企業的資質證書，有效期滿后未依法申請延續，或工商營業執照已注銷。根據有關規定，已注銷上述企業的開發資質。這意味著這473家房地產開發企業將不能在北京市進一步從事樓盤開發。

????緊接著，武漢也出來了類似的情況。實際上，早在去年的時候，青島便出現了房地產企業轉讓股份的現象，這里面也有外來大鱷，還有老房企。2月3日，記者從“青島市公共資源交易網”查詢發現，去年下半年，膠州市經濟技術開發區房地產開發公司100%的國有股權轉讓成功，這意味著該公司正式易主。

????公開資料顯示，膠州市經濟技術開發區房地產公司于1992年8月在膠州市工商局注冊成立。1994年4月核定四級資質，注冊資金為250萬元。1997年核定為三級資質，注冊資金為550萬元。這幾年開發建筑面積20多萬平方米，擁有固定資產3500萬元，年產值1300萬元。年租賃收入400萬元，實現利稅280多萬元。

????根據當時的股權轉讓公告，去年9月份，該公司的負債額超過了4180萬元，評估后的總資產為5106.8萬元，掛牌價格僅有923.8萬元。

????膠南房企1.4億“賣身”

????西海岸的樓市，一則“青島隆泰置業有限公司100%國有股權轉讓公告”激起千層浪。公告顯示，青島隆泰置業有限公司100%國有股權轉讓項目經膠南市國有資產管理辦公室批準公開掛牌轉讓，經評估總資產18198.48萬元，負債 4111.1萬元，凈資產14087.38萬元。掛牌價格14087.38萬元。該公司房地產開發項目土地使用權面積為56093.1平方米，容積率不高于1.3。

????“2007年的時候，當青島市區開始出地王，房價跳漲的時候，膠南樓盤本地銷售艱難。那時膠南當地的開發商資金不是很足。2009年，膠南樓市的春天來了，一直到2010年年底。與膠州綠城當了區域房價上漲的領頭羊不同，膠南房價上漲的始作俑者是個很低調的本地企業。在2009年，它第一個把那魯灣海景公寓的價格定在了一萬二起價，那時候幾乎沒有過萬的樓盤。而到了2010年，這些公寓已經過了兩萬。外來的購買力一旦被阻住或者不來了，只怕目前的價格就懸在了半空，真成了空中樓閣。”對于膠南樓市，業內人士張百忍介紹說。

????整個2011年，膠南樓市的成交量遠不如城陽、膠州等區域。

????大鱷也玩不轉

????從郊區到市區，從普通房企到外來大鱷，都有樓市慘淡的身影。當開發區的海上嘉年華悄然完成60%股份轉讓；當外來大鱷上實徹底退出開發區項目的開發；當東方銀座砸35億元進軍開發區樓市；當萊陽路8號地塊降價轉讓……你發現了嗎？開發商拿地穩賺不賠的黃金時代已經一去不復返。縱然是大鱷，也要為當初的沖動付出代價。

????2010年1月22日，青島舉行土地拍賣會。位于前海一線的原市南審計局地塊成為焦點，眾所周知，綠城擊敗競爭對手，成為該地塊的主人，代價是，總價超過 40億元，地價為1.78萬元/平方米。這是當時的地王，沒有任何懸念。

????時間到了2011年1月17日，該項目發布環評公示，該項目要成為高檔商務辦公與酒店的集大成者，適當配套建設特色商業和酒店式公寓。商務辦公建筑面積比例約占35%，酒店建筑面積比例約占20% ，特色商業服務設施建筑面積占比約10%，酒店式公寓及自身配套設施建筑面積占比不超過35%。

????當大家期待該項目在2011年展現風采的時候，綠城陷入了種種風波。如今，該地塊拍賣已經滿兩年了，現場依然是一片大坑，高樓酒店成為奢望。上海、香港媒體更是報道說，該項目在綠城準備出售的地塊中，可能要套現。

????47家沒開發項目

????“去年，整個青島市進出的房地產企業很多。有在低谷拿地的，有被迫退出的。也有轉讓名下地塊的。市南區動作很大，萊陽路8號比較低調，拿地的時候媒體都沒有注意到。轉手的時候才知道是降價轉讓。地王是非常難操作的。在前幾年，可以靠延期開發來降低成本，到時候賣個高價。而現在，高端項目已經有了緊箍咒！有個很奇特的現象：李滄區一家高端樓盤，預訂的房子很多，但成交的很少。原因就是受限購影響，要等個人購房資格網簽走程序。市南區就更多了，不是個例。”太平洋房屋山東區域總經理林憲周介紹說。

????2月5日，記者查詢青島房地產開發企業信用檔案發現，有47家開發商在去年沒有開發項目，市區、郊區均有分布。另外，在“已完成和在建項目”一欄里也有不少企業掛零。“每個房地產企業在新的區域拿地，需要注冊房地產公司。比方說，外來的大鱷，在市南區有房地產公司，在城陽區拿地，得在城陽區注冊個新公司。當這個項目開發完的時候，這個公司就會及時注銷，有很多這樣的情況。”林憲周向記者解釋說。

????遼陽西路一地塊閑置多年，兩次易主

????在市北區遼陽西路以南，吳興路以東，紹興路以西，有塊空閑地塊。大約4年前便空著。根據最新的規劃顯示，規劃總用地面積25411平方米，規劃總戶數652戶。

????2月3日，記者到現場實地探訪。地塊已經圍上了圍欄，并寫著項目名稱“中廣宜景灣”的字樣。地塊雖然沒有開工建設，但也有一定進展。而去年這里還是一片荒涼。如今，土地進行了平整，但還沒開工。記者采訪了解到，之前地塊兩次易主。

????另外，之前一直沒有動工的市南地王工人療養院地塊有了進展。2月4日，一位知情人士告訴記者，項目今年會開盤，之前一直在挖地下停車場。地下停車場的要求高，接下來會開工建設，項目定位高端，會在景觀設計等方面下工夫，不讓購房者失望。

????在限購影響下，高端地王的前景確實堪憂。昔日山東路地王項目的尷尬還在。根據市房地產交易中心的數據，從去年7月該樓盤開盤到現在，成交量不足100套，仍有715套房源在售。

????記者手記

????“被囤”是一種痛苦

????捂盤囤地，這個詞是在樓市火爆的前幾年產生的。意思很簡單，捂盤就是不想銷售，等著房價上漲，好賣個好價格。囤地，就是囤積地塊，等周邊房價上漲后，再開發賺取更多的利潤。如今，捂盤、囤地還在上演，然而如今房價上漲已被遏制。上漲無望為何還要囤地？沒錢開發，銀行不給貸款，融資渠道受阻。

????正如嶗山區一家房地產公司的常務副總說的，當前都是“被囤”，很痛苦。“現在開發較慢的無外乎兩種情況。一種是，開發商實力不足，地塊成本擺在那里。這不是以前了，隨便弄個售樓處，工地上弄幾個人就可以收錢。開發商融資不到位，只能尷尬等著。第二種情況是，開發商有實力，但地塊成本太高，典型的就是地王。”

????然而政策還是很明確的，囤地兩年將被無償收回。但直到現在，青島還沒有出現這樣的案例。綠城的原市南審計局地塊、工人療養院地塊都是痛苦地“被囤”的例子。（記者 李晨）