????旨在抑制房價過快上漲的“國五條”細則如期出臺，引來市場強烈反響，“萬保招金”等49只地產股昨日應聲跌停。不過，因為本輪調控把更多的操作空間下放給地方政府，各地陸續出臺的執行細則，將成為房地產企業、市場交易者和資本市場緊密關注的對象。

????“成交量怎么走，房價怎么走，這一切目前都不好說，完全依賴各個地方政府如何落實政策，出臺怎樣的操作細則。”易居中國董事長周忻表示。而這一表態，成為昨天多數受訪企業的共識。

????廣州或成下個房產稅試點城市

????據記者了解，北京、南京、廣州、武漢等城市已有初步的地方調控思路出臺，其中北京調控細則已經成文，且隨時待發。北京某權威樓市專家告訴記者，“北京細則出臺時間可能就在近日。因為‘國五條’細則提出了二手房交易稅費增加，致使各地出現二手房恐慌性過戶。這將倒逼地方細則盡快出臺，明確新的操作口徑的時間表，縮短市場恐慌期。”據透露，因為北京是此輪房價上漲最為明顯的一線城市，因此執行“國五條”細則，可能較其他城市更為嚴厲，比如二套房信貸門檻提高，以及二手房個人所得稅征收等。除北京外，部分地方細則可能在兩會后至3月底前后出臺。

????同時，記者還從南京有關渠道獲悉，作為此前樓市回暖速度較快的二線城市，南京調控細則目前已經基本成文，只待江蘇省住建廳先行發文后，再立刻跟進落地。根據國家統計局公布的今年1月70個大中城市房價指數，南京是二線城市中房價漲幅較快的代表城市。其1月新建商品住宅同比漲幅3%，僅次于北京、廣州、深圳等一線城市。據南京業內人士透露，南京調控細則目前較為明確的方向是對限購范圍進一步擴大升級。

????除南京外，房價上漲比較明顯的二線城市是武漢。當地業界人士介紹，武漢或將把調控升級的方向放在嚴格征收個稅上。記者從武漢當地房管部門獲悉，目前在武漢5年內購買的房產在交易中心均有備案登記，因此原值核定不成問題。而5年前、也就是2008年之前買賣的房產原值核定目前尚有技術瓶頸。上述武漢人士告訴記者，武漢房屋交易備案系統就是在2007年至2008年前后上線的，在此之后進行過交易的房屋今后再被買賣，很有可能被要求核定原值，嚴格按照差價的20%征收個稅。而按照武漢地稅局的說法，5年前買賣的房屋恐怕只能按照核定征收，也就是仍維持目前的核定方法，即“按總價的1%或2%核定征收個人所得稅”。

????此外，記者獲悉，廣州可能成為下一個房產稅試點城市。從房價走勢上看，1月份廣州商品住宅同比漲4.7%，領漲全國。

????房價控制目標剔除保障房因素

????對于地方細則可能給市場帶來怎樣的影響，周忻等業內專家表示，這還需要看各個地方政府在細則的三大方面如何制定：一是，房價控制目標如何制定，是以GDP增幅為參照，還是以CPI增幅為參照；二是，二套房信貸成本增加到什么程度，如果是首付7成，利率上浮30%，那將對一手房成交帶來不小影響；三是，二手房按交易差額的20%征收個稅能否嚴格執行，且是否波及此前被免征的首套改善型賣房行為。

????據了解，目前很多地方在二手房征收個稅方面有一個所謂“免稅出口”，即“出售滿5年且是家庭唯一住房的免征個稅。”這種所謂的首套改善型賣房行為，是否會繼續享有政策優惠，被業內高度關注。“如果這個‘口子’被封死，今天的股市悲觀情緒可以理解。如果這個‘口子’還在，今天的股市表現就有點過度悲觀。”一位房地產專家表示。而根據記者了解，一些一線城市或許仍保留這一優惠口徑，以支持改善型購房行為。

????對于房價控制目標，武漢業內人士透露，武漢可能仍將與當年GDP和人均收入漲幅掛鉤。

????另外一個與房價控制目標有關的政策創新是剔除了保障房因素。“國五條”細則明確要求，各地房價控制目標需要剔除保障房內容，制定本地區年度新建商品住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。

????住建部副部長齊驥：若誤傷剛需會出保護措施

????住建部三位副部長今年均是全國政協經濟界別的政協委員，樓市話題的火熱關注度使他們成為記者圍追堵截的焦點。

????被稱為10年來最犀利調控的“國五條”細則出臺后，業界紛紛評論認為，二手房交易過程中個稅從嚴征收很可能以通過提高房價的方式轉嫁至消費者身上。

????對此，全國政協委員、住建部副部長齊驥昨日（3月4日）回應稱，如果誤傷剛需消費者，那么在執行過程中會出臺保護措施。他告訴《每日經濟新聞(微博)》記者，40個城市住房信息聯網工作已經完成，今年還會有城市加入進來。

????地方細則即將出臺/

????“國五條”細則在3月1日出臺后，各地方版的細化政策什么時候出臺備受關注，這不僅關系著新政的正式執行時間，也會直接影響未來房地產行業的走勢。

????據了解，北京、山東等地住建部門都在學習研究“國五條”細則，有地方住建系統的人士表示，“兩會”對房地產可能會有一些表述，將綜合中央的決策和地方實際情況出臺新政。

????各地方細則仍懸在半空，這不免會引來很多猜測。對此齊驥表示，所謂細則也是貫徹國務院措施的具體實施辦法，實際上細則就是在這五條措施里，具體到一些問題，就需要各地 “翻譯”成可操作的具體條款，比如各地具體的調控目標等等。

????去年很多省市沒有公布房價控制目標，此次“國五條”細則要求：各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外），要按照保持房價基本穩定的原則，制定本地區年度新建商品住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。這比此前的政策口徑更加嚴格，很多地方將保障房也納入統計范疇以拉低平均房價的做法被叫停。

????當被記者問及住建部會不會對各地公布的房價控制目標出臺指導意見時，齊驥回應說，住建部不會出臺指導意見，控制目標制定標準國務院已經很明確，就是要保持基本穩定。

????各地方的調控目標需要由各地方政府制定并發布，預計到3月底這些細則將出臺。中指院報告稱，“國五條”細則的推出旨在為房地產市場尤其是一線及重點二線城市的迅速回暖降溫，穩定乃至逆轉對當前房價上漲的預期。

????齊驥還透露說，各地房地產細則的公布先后與房價上漲速度沒有關系，不存在房價上漲過快的城市先出細則的考慮。

????會保護剛需購房者/

????本次“國五條”細則最嚴厲也最具爭議的措施在于，“對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征”。

????根據此前規定，“普通住宅按照房屋成交價的1%或轉讓所得的20%計征；非普通住宅按照房屋成交價的2%或轉讓所得的20%計征；自有住房如滿5年且為個人唯一住房的可免征個人所得稅。”

????中指院稱，此次“國五條”細則明確二手房的個稅從嚴按差額的20%征收，是對實際操作漏洞的填補。在北京等熱點城市二手房市場，由于供需雙方的不對等關系，原本應由賣方承擔的個稅、營業稅及契稅幾乎均由買方承擔。此次新規定可能明顯提高賣方的成本，這些成本繼續向買方轉移的可能性較大。

????據測算，以一套目前總價200萬元的普通二手房計算，之前個稅為2萬，而房主原購房價為50萬元，新政后按照差額的20%計算，也就是征收個稅30萬元，比以前增加28萬元，相當于房屋總價的14%。這部分費用有可能成為二手房剛需的負擔。

????全國政協委員、財政部財科所所長賈康(微博)表示，非買房不可的人可能轉入購買新樓盤，會增加新樓盤的熱度。

????但昨天齊驥的表態讓大家吃了一顆定心丸。他說，如果政策執行起來出現誤傷剛需消費者的現象，會出臺保護措施。

????中海地產主席郭慶平告訴記者，從行業的角度出發，我們也希望樓市處在平穩和健康的區間，這也有利于安排企業的發展情況。他對房地產調控也持支持態度，“房地產調了幾年，房價也升了幾年，但不能說調控無效——我們應該換位思考，如果這兩年樓市沒有出臺調控政策，肯定會更加瘋狂。”

????40城住房信息已聯網/

????住房信息系統是《國民經濟和社會發展“十二五”規劃綱要》所確定的國家信息化重大工程建設項目，國家發改委、財政部已撥專款進行建設。按照國務院和住建部的要求，全國40個重點城市的個人住房信息系統應于2012年6月30日前實現與住建部聯網。但實際上這一聯網在截止期過后就變得異常神秘。

????關于40個城市住房信息聯網究竟聯網與否，有諸多版本。昨日（3月4日），記者終于得到了官方正面回應，關于此事的爭論也可以塵埃落定。

????當記者追問這一問題時，齊驥明確向記者表示，40個城市已經聯通，今年還會有一些城市加入進來。

????很多地方主管部門都表示，數據采集難、部門信息共享難、相關機構人手不足，是制約信息系統推進的幾個難點。我國長期沒有進行個人住房情況普查，房屋登記系統并不健全，采集標準不統一、口徑不一致、居民不配合、存在瞞報或謊報情況等，都是系統建立可能會遇到的實際問題。

????如果沒有住房信息聯網提供基礎數據，房產稅開征很可能引起巨大的爭議和不公。不過，關于房產稅的問題，齊驥昨天沒有回答記者的任何提問。